マイホームが欲しい方は必見!!不動産購入で失敗しないための3つのポイント

みなさんこんにちは。

京都で家を買いたい人の為に、住宅診断（ホームインスペクション）や瑕疵保険を紹介する不動産業者グラン・ワン株式会社の小管（こすが）です。

不動産業者のようにいつも不動産の売買を行っていない限り、一般の方が不動産の売買に関わるのは一生に一度、多くても二度程度だと思います。

そのため、マイホームを購入しようと考えた時に、初めてのことなので何から始めたらいいかわからないですよね。

安い買い物ではないので、できるだけ失敗したくない！そう考えるのも当然です。

しかし、情報も多すぎて何を見ればいいのか、何を信じたらいいのかわからない…

調べたら調べるほどわからなくなってしまいますよね。

そこで、今回は不動産を購入するとき失敗しないために、注意しておきたい３つのポイントについてお話したいと思います。

家を選ぶ時にはどのようなことに注意が必要か？

私が不動産の営業をして20年近く経ちますが、私が関わらせて頂いたお客様のニーズのほとんどは次のどれかに当たります。

• 立地
• 間取り
• 価格

ほとんどのお客様とお話しているとこの3つのご要望を口にされます。確かに駅からの距離は毎日の会社への通勤を考えたり、周辺の利便性を考えると立地は重要ですし、家族構成によってどれくらいの部屋数が必要か、また、家族団らんできるリビングは最低これくらいは欲しいと思われるのも分かります。価格も非常な不動産選びでは非常に重要な要素です。

私はこの3点の要素が不要だと言っているわけではありません。同じことを少し違う角度から見ているだけです。しかし、見る角度が違うと注意しなければいけないことも変わってきます。

不動産購入で失敗しないための3つのポイントとは？

• 安全性
• 経済性
• 快適性

以上の3点です。

これを聞かれると当たり前のことを言うなと感じる方がほとんどだと思いますが、意外と家探しをしているときにはわかっていない買主が多くいます。特に中古住宅を探している買主はこの3つのポイントを十分に理解して家選びをすることが重要です。

このことを詳しく説明したいと思います。

不動産を選ぶ際の安全性とは?

傾いた家

不動産の安全性と聞いてぱっと思い浮かべるのは、傾いた家や雨漏れしている家ではないでしょうか？しかし、実際に市場に流通している中古住宅はそれほど危険なものは少なく、パッと見ただけでは傾きや雨漏れなどはわかりません。見た目には意外と程度のよい物件が多いと感じます。

また、危険なのは建物だけではありません。建物が建っている土地がどのような地盤なのかも安全性を見るうえでは非常に重要です。正直、このことに注意を払う不動産業者はほとんどいません。

では、不動産の安全性をどのように判断すればいいのでしょうか？

まずは土地ですが地盤の不動沈下がないかを確認します。中古住宅である程度、築年数（10年以上）が経過していれば、現状からの不動沈下はまず考えられません。

まずはネットで調べられる土地の情報から対象地の地盤がどうなっているのかを確認します。

私もよく利用している地盤調査を専門に行っている会社「ジャパンホームシールド」という会社が情報提供をしているサイトがあります。これに住所を入力して確認してみて下さい。

「地盤サポートマップ」

詳しい使い方や内容は他のブログで説明しているのでそちらを見て下さい。

「家選びには地盤を確認することが重要です」

このサイトでは土地の耐力や以前、その土地がどのような状態であったかなどの細かい情報を知ることができます。あくまでも周辺のデータなので参考程度に見るようにしてください。

次に建物の内覧に注意する点ですが、次のポイントに注意して確認してください。

• 床の傾きがないか？
• 基礎に大きなひび割れがないか？
• 外壁部分に大きなひび割れがないか？
• 床下が湿気っていないか？
• 建具と柱の間に傾きがないか？
• 室内の壁や天井に雨漏れの染みがないか？
• 屋根材に破損やずれがないか？

この辺りは専門的な知識が必要になりますので、詳しくは専門家に相談したほうがいいと思います。

不動産購入時の経済性とは？

不動産購入時の経済性とは？

みなさんは不動産を買うときの経済性って何だと思いますか？多分、お買い得な不動産を買うとか、自分の年収でどのくらいまでの価格なら買えるのか？とかその辺りを想像されたのではないでしょうか？

私が言いたい不動産の経済性とは「将来的にその家の価格が下がらない」ということです。

誰もそうだと思いますがマイホームを買おうと思っている方は、経済的に苦しいと感じている方はいません。ある程度の年収があり、安定した仕事に就いている方だからこそ家の購入を考えます。

しかし、この先も仕事が安定しているとは限りません。リストラにあう可能性もありますし、事故に遭って仕事が出来なくなる可能性だってゼロではありません。万が一、そうなった場合にローンの返済が出来なるなる可能性だってあるのです。特に無理して住宅ローンを組んでいる場合は破産のリスクも高くなります。

こうなると自宅を売却することも考えられます。もし、時に自宅の売却価格が住宅ローンの残債よりもかなり低い金額でしか売れなければ、売主の自己資金でお金を足してローンの残債を支払わないといけなくなります。

自己資金があればいいのですがなければ、自己破産の道を選ばないといけなくなります。少なくとも住宅ローンの残債分の金額で自宅が売れれば自己破産しなくても済みます。

これはレアケースですが、以前に私が携わった売主様のケースでは10年前に3500万円で買われたマンションが5200万円で売れました。また、購入時の不動産価格の高い安いという判断はよくありません。現状の建物の状況如何では数年後に多額のリフォーム費や修繕費がかかることも想定しなければならないケースもあります。長期の視点でみて本当にその不動産を購入していいのか？住宅ローン返済中のリスクは大丈夫か？など、色々な角度から検討しなくてはいけません。

不動産の快適性とは？

家の快適性とは

実は家の快適性というものは住む人の価値観によって異なります。電車通勤のサラリーマンであれば駅から近いほうが毎日の通勤が楽ですし、自営業者で毎日、車を使いう方なら駐車スペースが重要です。子供が小学生なら小学校が近いほうがいいでしょう。このように快適性は住む人のニーズによって異なります。

家を購入する時にはまず、優先順位を考えることが重要になってきます。利便性を優先するのか？静かな環境を優先するのか？郊外でも大きな土地に住みたいのか？小さくても街中に住みたいのか？

余談ですが、以前に新築戸建てを販売していた時に西賀茂の北の方に建っていた物件で、土地が法面に建っていたことからガレージ部分が1階部分の掘り込みガレージ（専門的にはカルバートといいます）で階段を上ると玄関があるという少し不便な物件でした。価格も3000万円半ばとさほど安くもなかったので中々売れないだろうと思っていましたが、意外とすぐに売れたのです。

どんな方が買われたかというと、非常に車好きな方で掘り込みガレージであれば雨が降っても、日差しが強くても車が汚れたり劣化しにくいという理由でしたが、人のニーズは様々だと感じた出来事でした。

ただ、家自体の快適性という部分では

• 夏涼しくて、冬は暖かい
• 室内が明るい
• 風通しが良い

などの条件があります。この部分はよほど条件が悪くなければ、購入後にリフォームできるので中古住宅を購入する方は事前に、工務店やリフォーム業者と相談しながら進めた方がより快適な住まいになると思います。

まとめ

以上、不動産を購入する場合の安全性、経済性、快適性についてお話ししましたが、中古物件の購入を考える場合は、その建物や土地に問題がないか？自分たちのニーズに合っているか？資産価値的には問題ないか？を複合的に考えて選ぶようにしましょう。

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今まで不動産の購入はお客様にはわからないことも多く、不動産屋のいいなりになっている場合が多く見受けられます。

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不動産を買いたい！とお考えのお客様は、お気軽にご相談ください。