みなさんこんにちは。
京都で家を買いたい人の為に、住宅診断（ホームインスペクション）や瑕疵保険を紹介する不動産業者グラン・ワン株式会社の小管（こすが）です。
時間をかけてやっと気に入った家が見つかったら、次はその不動産の購入手続きに入りますよね。
収益不動産を複数所有しているような方は別として、ほとんどの買主は不動産を買うことが初めてだと思います。
次の段階はいよいよ契約になりますが、ここで皆さんに注意してもらいたいことがあります。契約は非常に大切な作業であり、簡単に考えないように注意してもらいたいので説明をしてゆきます。
重要事項説明書と売買契約書って何が違うの？
不動産の売買契約を行う場合、必ずこの重要事項説明書と売買契約書が2点セットで必ず用意されます。
では、この2種類の書類はどういった内容が書かれているのでしょうか？
売買契約書
対象の不動産の取引をいくらでいつまでにどのような条件で売買するのか？が記載されています。
詳しく説明すると長くなりますが簡単に抜粋すると売買代金、手付金等の額、支払期日、ローン特約の内容、建物内部のどの設備をどうするか、手付解除の金額、引渡し前の建物や土地にも問題がが起きたときの対応、契約違反になった場合にどうするかなどが書かれています。
重要事項説明書
対象の不動産の法的な情報が書かれています。
具体的には土地には建築する際にどのような建築の制限がかかるのか、現在の建物は建築基準法的に適法で建築されているのか、前面道路はどうのような種類の道路なのか、自然災害が発生した場合のその場所の想定被害はなどが書かれています。
契約書や重要事項説明書は事前に見せてもらいましょう！
ほとんど方は不動産購入初心者だと思います。なので、どうしても不動産営業マンの指示に従ってしまうと思います。
ほとんどの場合は契約日当日まで契約書や重要事項説明書を見せてもらえません。これは作為的に見せないというよりも日本の不動産業界の慣習だと思います。
たまに事前に契約書や重要事項説明書の内容を確認を希望される買主がいますがほとんどは不動産業者任せです。
信頼している不動産営業マンに言われるがまま、契約日を迎え、契約書や重要事項説明書に記入、押印をし、手付金を支払ってあまりよくわからないままに契約が終るということが大半の取引の流れだと思います。
でも、よく考えて下さい。不動産営業マンは不動産のプロなので、契約自体は問題なく進めてくれますが、そのことと買主が後々、困らない事とは違います。
新築戸建ての場合であればほとんどの場合、売主が宅建免許を持った不動産のプロになるので素人である買主の立場はかなり、保護されますが、中古住宅の場合はほとんど場合、売主が一般の方です。売主も買主も不動産のプロではありませんのでどちらの立場も公平に見られます。
日本の不動産取引の慣習として売主の不動産に関する責任は負わないとするケースが多くあります。これは違法ではなく、売主の「契約不適合責任の免責」と言いますが分かりやすく言えば、売主が知っている事実(問題）を買主に伝えて、それを買主が承諾して購入すれば問題ないですし、売主が知らない建物の問題に関しても知らないのだから後で建物に問題が起きても責任を持ちませんけど、いいですか？で買主がいいですよと言えば問題なく取引ができますよということです。
しかしながら、ここで問題なのが事前に契約書や重要事項説明書の内容も見せてもらっていないのに、契約日当日にいきなり、営業マンから下記の文面を言われて理解できますか？
「売主は買主に対し、引き渡された建物（付帯設備を含むについては、本不動産売買契約書約款第19条（契約不適合責任）の規定にかかわらず、種類、数量または品質（雨水の侵入を防止する部分の雨漏り、」建物構造上主要な部分の腐食、白蟻の害、給排水管（敷地内埋設配管を含む）・排水桝の故障、建物の傾き・ひずみ等について一切の契約不適合責任を負わないものとする。（買主は売主に対し、履行の追完の請求、代金の減額請求、損害賠償請求及び契約の解除、または契約の無効を主張できないものとする。ただし、売主がこれを知りながら告げなかった事実の場合は、その責任を免れることはできない。」
ましてや売主がいる前で「ちょっと待ってください。今のどいういう意味ですか？」とか「それは事前に聞いていなかったので文言を訂正して下さい」とは中々、言えないのが現状です。
契約書や重要事項説明書は事前に営業マンに説明をしてもらうことが重要です
こんなことを書くと不動産業者に怒られるかも知れませんが、事前の説明をお願いするとおそらく営業マンは嫌がると思います。
契約書や重要事項説明書を作成するのに結構な手間が必要ですし、大手の不動産業者になると内部の法務課という部署があり、そこのチェックが終わらないと、書類が作れません。非常に時間がかかるのに上司からは契約は早くしろと言われます。
こんな状態で買主から事前に説明してくださいと言われれば、顔には出さなくても確実に嫌がるはずです。
しかし、一生で一度、買うか買わないかという買物をするのにどうして周りに気遣いが必要でしょうか？あなたがゆくゆく困らないためにじっくり中身を理解して、納得してから契約を進めるのが本来のスタンスだと私は思います。
色々な利用をつけて契約日前に内容が見せられないという不動産業者とは取引しないほうがよいと思います。そのような業者は会社の姿勢に問題があり、自社の利益しか考えていないはずです。買主が困ろうが契約さえできればいいと思っている可能性が高いと思います。
契約書や重要事項説明書の内容に疑問があれば曖昧にせず、必ず確認することが重要です。
納得できるまで説明してもらいましょう
不動産の契約書や重要事項説明書は専門用語や法律用語で書かれているため、慣れない方には非常に難解な文面に感じられると思います。
契約書に関してですが、文面のほとんどが定型文になので第○○条（○○○）と書かれている所は、どの契約書にも基本的に入っている文面ですからさほど神経質になる事はないと思います。きっちり説明してもらって理解できれば十分です。
特に注意が必要なのは特約条項です。特約条項とは特に買主や売主に承諾してもらいたい重要の事柄がかかれている部分です。
例えば、
- 建物が古くて雨漏れしている可能性がある場合、売主の責任は負わない
- 建物の屋根の一部がお隣に越境している、またはお隣の建物の一部がこちらに越境している
- 給排水管が古くて漏れている可能性が場合、売主の責任は負わない
- 心理的瑕疵（この建物で人が亡くなっている）がある
など、結構、買主に不利な内容が入っていたりします。
次に重要事項説明書は購入する不動産の法的な内容が書かれています。
特に気を付けてみなくてはならないところは
- 前道の道路の部分が私道なのか公道なのか？
- 前道が完全他人所有の私道の場合の通行や掘削の同意書はあるのか？
- 将来的に建物が再建築ができるのか？
- お隣の建物もしくはこちらの建物に越境はあるのか？
- 雨漏れ、白アリ被害、給排水の不具合などがあるか？
上がるときりがありませんので、心配な方は専門家に見てもらった方が確実です。
このように疑問がわいたり、理解できない箇所は必ず納得いくまで説明してもらって下さい。
グラン・ワンはお客様の安心、安全を考えています
グラン・ワンではお客様の安心、安全を考えて、「買ってよかった
お客様が知らずに損をしてしまうこともあります。
購入後にトラブルに遭わないうよに、物件の検査（インスペクショ
実際の取引・成約価格を見てもらい、相場の判断を共有し、検査機
今まで不動産の購入はお客様にはわからないことも多く、不動産屋
その部分をクリアーに、本当に納得して、安心購入いただけるよう
不動産を買いたい！とお考えのお客様は、お気軽にご相談ください
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