家は将来的に売るときのことも考えて購入を検討しましょう！

京都で家を買いたい人の為に、住宅診断（ホームインスペクション）や瑕疵保険を紹介する不動産業者グラン・ワン株式会社の小管（こすが）です。

みなさんは家を買われる時に売り時のことを考えていますか？せっかくの新居探しているのに、売るときのことを考えろだなんてと少し気分を悪くされた方もいるかもしれません。

しかし、不動産というものは使っているうちはいいのですが、購入者本人が亡くなったり、引っ越して空き家になったりと、それぞれの事情でいつかは空き家になって使われない時が必ずやってきます。

しかし、不動産という代物は持っているだけで固定資産税や維持管理の費用などが掛かりますので、それなりの能力がないと持ち続けるということは難しくなります。

こういう事態に備えて不動産を購入するときに売却のことを考えるということが非常に大切です。

ではどのように考えればいいのかを分かりやすく説明したいと思います。

不動産の出口戦略とは？

不動産の出口戦略とは？

最終的に不動産をどうのように売却していくかというという考え方を【出口戦略】と言います。

不動産投資でよく使われる言葉です。

不動産投資の世界では利益を得る方法として上記の2種類の考え方があります。

• キャピタルゲイン‐不動産を売買して得る利益
• インカムゲイン‐家賃収入として得る利益

その片方であるキャピタルゲイン（不動産売却益）が出口戦略です。

自宅の購入で不動産投資の考え方をしなくてもいいとも思えますが、出口戦略で自己破産に追い込まれる方がいることも事実なので、そうならないためにも出口戦略を考えておく必要があります。

購入時に売却を考えないとどのようなリスクがあるのか？

不動産売却のリスクとは？

やはり、売却時の一番の問題としては不動産を売りたいのに売れないことだと思います。

どうして売りたいのに売れないのと不思議に思われるかも知れませんが、不動産は高額なため現金で購入される方はほとんどいません。

ほとんどの方は銀行などの金融機関でお金を借りて、不動産を購入します。お金を借りること自体は問題ないのですが、問題なのは売りたいときに銀行の残債以上の金額で不動産が売れるかどうかです。

例えば、

新築一戸建て　　3500万円

諸費用　　　　　300万円

ローンの借入額　3700万円

だったとします。

5年後に自宅を売却するとします。

5年後のローンの残債が3100万円

自宅の売却額が2500万円

売却時の諸費用を考えなくても3100万円-2500万円=600万円

600万円も自己資金がないとローンの抵当権の抹消ができませんので売ることが出来なくなります。

売却に失敗しないために購入時にどのようなことに気を付ければいいのか？

①年収が高いからと言って、金融機関から多額の借入をしない。

私の経験上ですが意外と年収が高いわりに貯蓄が少ないという方は要注意です。年収が高いのに貯蓄が少ないという方は、年収が高いという安心感から生活費のコントロールが雑で浪費家の傾向にあります。

中古よりも新築の方が見栄えがいいので魅力的に映りますし、年収が高いとどうしても見栄もあるので、値段の高いほうに気が行ってしまいます。不動産業者は売るときのことなどは考えていませんし、金融機関のローンが通れば買ってもらいたという気持ちしかありません。

特に注意してほしいのは自己資金がないからと言って、諸費用まで金融機関から借りることです。毎月の支払いが払える時は良いですが、長い人生のなかで思いもよらないことが必ず起きます。ある程度の余力を持って返済できるように考えることが大切です。

②購入希望の不動産価格が妥当なのか？

私は20年近く、京都市内の不動産価格を見てきておりますが、私が不動産業界に入った時から比べると市内の不動産価格が1割から2割程度上がっているように感じます。

以前、私が売却させて頂いたマンションのお話ですが、当時、買われた金額が3500万円であったのもが5200万円で売却できました。築年数は10年程度でしたがこれほどまでに価格が高騰することもありますが、逆に今後のニーズがないエリアであればこの逆のケースもあり得ます。

希望エリアの周辺不動産の売買事例もよく観察して、物件選びをすることは非常に大切です。

出口戦略も考えてくれる不動産会社を選びましょう！

自宅購入を考えたときに相場や不動産についてご自身で勉強することは非常に重要です。やはり、ある程度の知識がないと騙されるリスクが高くなるのは当たり前です。

それと同時にプロとしての知識を持ちながら、ノルマに追われない不動産営業マンと付き合うことが大切です。ノルマに追われている営業マンはどうしても目先の契約に走ります。

大手不動産業者の営業マンと契約の話をすると月末ぎりぎりの場合など「月内契約でお願いできませんか？」という相談を受けることが多々あります。「当社では急ぐ契約はしておりません」とお断りするのですが、特に組織の大きい会社は月のノルマが厳しく営業マンがいつも急いでいるように感じます。

でも、客側からすればこのように自身の成績のことばかり気にしている営業マンとは付き合いたくないと思います。

グラン・ワンはお客様の安心、安全を考えています

グラン・ワンではお客様の安心、安全を考えて、「買ってよかった！」と言っていただける物件購入を一緒にサポートをさせていただきます。

お客様が知らずに損をしてしまうこともあります。

購入後にトラブルに遭わないうよに、物件の検査（インスペクション）を無料で行い、事前に欠陥がないか？不動産情報の全てをお客さまに公開します。

実際の取引・成約価格を見てもらい、相場の判断を共有し、検査機器を駆使して、物件情報を数値として判断できるようにしています。

今まで不動産の購入はお客様にはわからないことも多く、不動産屋のいいなりになっている場合が多く見受けられます。

その部分をクリアーに、本当に納得して、安心購入いただけるように努めています。

不動産を買いたい！とお考えのお客様は、お気軽にご相談ください。