信用できる不動産業者ってどうして選べばいいの?

皆さんは不動産を売ろうと思われた時に必ず不動産業者にコンタクトをとると思います。

不動産業者って少し敷居が高いという言うか、少し怖いイメージをお持ちの方も多いと思います。

テレビCMなどで有名な不動産仲介業者なら安心だと思われてまずは無料査定の連絡を入れると思います。

最近なら無料一括査定サイトなるものもありますのでどこが一番高く売ってくれるか比較検討もできます。

しかし、そもそも不動産の価格ってどうやって決まるのでしょうか?

色々な査定方法がありますが一般的には近隣の売買事例を参考に価格査定を行いケースが多いと思います。

皆さんは不動産業者はプロだから不動産がいくらで売れるかよく知っていると思われるかもしれませんが そもそも不動産がいくらで売れるかなんて誰にも分かりません

 

 

特に最近はこの一括査定サイトのおかげで複数社の不動産業者が査定におとずれます。

たくさんの不動産業者に査定を依頼した結果どういうことがおこるか皆さんは分かるでしょうか?

不動産業者もビジネスですからまずは不動産を預からないと仕事になりません。

そこで他社よりも少しでも高い査定金額を提示してまずは不動産を預かろうとします。

これは売主の問題でもあります。少しでも高く売りたいという気持ちが仲介業者に高い査定金額を言わせてしまいます。

そうしないと不動産業者は連絡して来てくれたお客さんを逃すことになり、不動産業者としてもそれは避けなければなりません。少しリップサービスをしてでも先ずは物件を預からないと話が始まらないからです。

不動産業者に直接、買い取ってもらう買取金額を出してもらうなら話は別ですがそもそも仲介っていうのは不動産業者が売主の不動産をお預かりして売主の代理で販売活動をするだけの話なのです。

不動産業者の間でも「あの物件高かったのによく売れたな~」とか「あの物件安いと思ってたけど意外と苦戦してるな~」なんて会話は日常茶飯事です。

だから、仲介業者から言えば自社が買い取ってリスクを負うわけではないので預かる金額なんて高くても安くてもどうでもいい話なのです。仲介業者にとって大事なのはまず、不動産を預かって最後にどれだけ仲介手数料が自社に入ってくるかだけなのです。

20年近く不動産の仕事をしていていつも不思議に思うのですがこの買取金額と預かるだけの仲介金額が違うことが分かっていない売主が本当に多いと感じます。

それなのにどこの仲介業者が高い金額をつけてくれるかを比較するのはナンセンスなのです。

実際、そういう仲介業者は耳障りが良いように売主が喜ぶ高い金額を提示してきます。

そうなれば後は不動産業者の思うツボです。

まず、高い金額で売りに出しますがそもそも売れる金額ではないので反響すらありません。これは不動産業者も分かっています。

正直言って、仲介業者は不動産を預かってしまえば後は買主を探すだけなのですがこういった業者は買主も自分の所で探そうとします。ここがそもそもの間違いなのです。売主からすれば頑張って買主を探してくれていると思うかもしれませんが仲介業者は自社の仲介手数料が幾ら入るかが一番大事なのです。

大手になれば預かり物件が沢山あるので急ぐ必要もありません。しばらく預かっておいて売れなければ売主に交渉すれば良いだけなのです。「この価格では売れないで、もう少し金額を下げてゆきましょう」と提案してゆくのです。それでどんどん金額を下げさせて最後には自社で買主を見つけるところまで持ってゆきます。

本来、もっと広く販売活動をしていれば早く、高く売れたかもしれなかったのに時間をかけて安く売られてしますという結果になってしまいます。

ではどういう不動産業者を選べばいいのでしょうか?

 

①媒介契約書の締結を急がせない。

これは仲介業者によくあるパターンですが他社より先に自社で不動産を預かりたいため専任媒介契約書を持って訪問する業者もいます。

こういう業者は自社の鋭利むき出しなので外したほうが良いと思われます。

②大手の仲介業者のメリット・デメリット

メリット

圧倒的なブランド力が強みとなる。中古物件の買い手に不安感を解消する保証制度を設けているのは、地場の不動産仲介会社にない大きなメリットといえる。

●全国に販売ネットワークがあり、買い手のリストを持っているのに加え、自社で物件紹介サイトを設けているので、地場の不動産仲介会社よりも売却情報が的確に伝わりやすい。

デメリット

「両手取引」が常態化しているところもある

両手取引とは、一つの不動産仲介会社が売主と買主の両方を仲介すること。得られる仲介手数料が2倍になる。両手取引自体は法律違反ではないが、問題なのは、両手取引を成立させるために、「囲い込み」が行われていること

特に大手の不動産仲介会社で注意したいのは、

売主と専任媒介契約を結んだ不動産仲介会社は、「レインズ(REINS)」と呼ばれる業者専用のデータベースに物件情報への登録が義務付けられています。その情報は他社も検索できるようになっている。しかし、この情報登録をわざとしなかったり、情報を見て問い合わせてきた不動産会社に対して、「もう契約済みです」などと偽って情報を出さないようにしたりする行為が行われているのです。

こうした囲い込みは、売主への媒介契約違反であり、コンプライアンス違反になるため社内でこれを禁じている会社もある。だが、両手取引を成立させるために、一部の不動産仲介会社で売主の利益を度外視して行われているのが実態です。

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結局は地域密着型の不動産屋さんが意外と良心的で良かったりします。親身になって話を聞いてくれたり特に京都という土地柄は中小の不動産業者間が結構、仲がいいので情報の共有も盛んに行われます。大手のような「囲い込み」はほとんどありません。

ただ、こういう業者さんは年配者が多く、パソコンに弱いのでネット広告が主流の現在では集客という面では弱い面もあるかも知れませんので話をしていてレスポンスが悪い不動産屋はやめておいたほうが良いでしょう。