中古住宅をリノベーションする時の注意点と中古住宅の選び方とは?

京都で家を買いたい人の為に、住宅診断(ホームインスペクション)や瑕疵保険を紹介する不動産業者グラン・ワン株式会社の小管(こすが)です。

日本人は新築住宅信仰が強いため、家探しといえば新築を探す方が多いように感じておりましたが、最近の若い方は私の様なおじさんの感覚とは違って、古いものに新しさを感じるようで中古のリノベーションに人気がでてきております。

では、中古住宅をリノベーションすることのメリットやデメリット、中古住宅をリノベーションする際の注意点や中古住宅の選び方についてお話したいと思います。

中古住宅をリノベーションすることのメリット

中古住宅をリノベーションすることのメリット

新築住宅と比べて中古住宅をリノベーションすることにどのようなメリットがあるのでしょうか?

  • 新築住宅に比べて購入価格が安い

国土交通省が発表している住宅動向調査という資料があります。ここでは三大都市圏(首都圏・中京圏・近畿圏)での住宅動向を調査したものですが、この資料を見ても新築分譲戸建住宅の購入価格は約3,900万円程度ですが中古戸建住宅の購入価格は約2,800万円おおよそ1,100万円の開きがあります。

考え方にもよりますが中古住宅のリノベーションに1,100万円かけて同じ金額になります。それなら出来上がっている新築住宅を購入するよりも自分の好みにカスタマイズしたリノベーションをした方が家自体に愛着も沸くのではないでしょうか?

  • 選べる家の数が多い

新築住宅と中古住宅を比べると流通量の絶対数が異なります。新築住宅は不動産業者が売主となるケースがほとんどなので古家を購入して解体して、新築住宅を建てるという工程を経なくてはなりませんのでどうして流通量が少なくなります。

それに比べて中古住宅は一般の方が売主になるケースが多いので流通量が多くなります。程度の良し悪しがありますので住宅選びには気を付ける必要はありますが、選べる数の視点からみるとメリットだと言えます。

中古住宅をリノベーションするときのデメリット

リノベーションすることのデメリット

では、次に新築住宅と比べて中古住宅を選ぶ際のデメリットをご説明します。

  • 構造などの内部が見られないので家の状態が分からない

これが中古住宅を購入する時のリスクになりますが、外部からではどうしても建物の内部(壁の中や床下など)の状態が目視できないため、リノベーションを行うために内壁を剥がしたら想定以外の工事が必要になるケースがあります。

そもそもの築年数が古くてある程度のリノベーションを覚悟していればいいのですが、外見的にそこそこ綺麗でも床下を見たら白蟻の被害があった、隠れ雨漏れが発生していたなどの不具合が考えられるので、できればインスペクターや設計士などの住宅のプロに見てもらった方が安心です。

  • 建物に雨漏れや構造的な問題など不具合が起きたときの保証が短い

瑕疵担保履行法という法律に基づき、新築住宅の売主となる不動産業者は新築住宅を引き渡してから10年間、建物の重要な部分の保証をしなくてはなりませんが、一般の方が売主となるケースが多い中古住宅に関してはそもそもこの保証がありません。

中古住宅にでも「既存住宅かし保険」(参照記事:中古物件購入後のトラブル時に救世主?「既存住宅瑕疵保険」ってなに?)という保証が付けられます。保険に入りたい建物には検査が必要である一定の基準を満たさないと加入が出来ませんので注意が必要です。不安な方は専門家に相談することをお勧めします。

  • 住宅ローンと別にリフォームローンを組まなければならない

中古住宅を購入する際には当然ながら住宅ローンが利用できます。しかし、リノベーション済みの物件でない限り、リノベーション工事は物件の購入後に行うため、工事代金をローンでまかなう場合は住宅ローンとは別に「リフォームローン」を組まなければなりません。

通常の場合、リフォームローンは住宅ローンより金利が高かったり、借入期間が短かったりするケースが多いので工事を借入で考えている方は金利的には不利になります。

リノベーションする中古住宅の選び方の注意点とは?

中古住宅の注意点

  • 建築された時期を確認する

リノベーションをする上で大切なことの一つに構造が頑丈かということが挙げられます。建物を新築するには建築基準法と言って国が認める基準で家が建てられるかを判断されるのですが、大きな地震が起きて建物の被害が甚大な時にその建築の基準が見直され、建物自体の強くなりました。その年が1981年2000年でその年以降の建物はそれ以前の建物と比べて、頑丈になりました。

当然ながら1981年の基準の改正よりも2000年の改正の方がより基準が厳しくなっており、その分、建物が地震に対して倒壊しにくくなっています。

新築になるほど構造がしっかりしますが、中古住宅を選ぶ際にはこの年以降かどうかを見ることがポイントになります。リノベーションをする際の構造がしっかりしていればその分のコストも下がられることになります。

  • 外壁や基礎にひび割れが起きていないか?

これは地盤や基礎部分に問題がないかを確認する作業になります。外壁に発生するひび割れは外壁の施工方法によるものと基礎や地盤沈下によるものとが考えられます。

外壁の施工不良も問題なのですが、この部分はリノベーションで対応可能ですが、地盤沈下によるひび割れに関してはリノベーション後にも問題が飽きる可能性があります。

最近の新築工事では建物を建てる際に、地盤に問題がないかを調査することが一般的で、地盤に問題(地盤が柔らかいなど)があれば地盤を強くする工事を行います。

しかし、中古住宅の建築時期にもよりますが、数十年前の建築工事では地盤の調査自体が行われていない時期があり、その影響で建物の壁や基礎にひび割れが起きていることがあります。できれば、このような建物でないかをインスペクションを行って調査する方が良いと思います。

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