京都で家を買いたい人の為に、住宅診断（ホームインスペクション）や瑕疵保険を紹介する不動産業者グラン・ワン株式会社の小管（こすが）です。
中古住宅を探している方から「木造住宅の寿命ってどれくらいなのか？」と言うご質問がよくあります。
中古で購入する場合は新築と違ってあとどれくらい住めるのか？という疑問は当然のことだと感じます。今回は木造住宅の寿命についてお話したいと思います。
木造住宅の耐用年数とは？
家の耐用年数とは？
不動産の建物部分の価格を算出する際に、木造住宅の耐用年数を25年で計算したりします。
新築時の建物価格を30坪×60万円=1800万円
築15年の中古住宅であれば耐用年数25年－築15年＝残存年数10年
築15年の中古住宅の建物価格を1800万円×10/25=720万円と言って算出したりします。
では、木造住宅が25年しか持たないのかというとそうんなことはありません。京都市内にも防空壕があるような住宅もたくさん残っている位なので築100年近い住宅も存在しているのが現実です。
では、どうして木造住宅の寿命が25年とか30年とか言われるようになったのでしょうか？
これは税金を計算するときに使われる減価償却の耐用年数から来ているのではないかと思います。
出典：国税庁「減価償却資産の耐用年数表」
上記の表の中で木造住宅の耐用年数が22年となっています。これと比べて鉄筋コンクリート造りの住宅の耐用年数は47年となっており、木造の2倍以上の耐用年数になっています。個人的にはこの年数は現実的ではないと考えております。
以前に木造住宅の新築の販売をしていた頃に会社からよく言われたのが「木というものは白蟻と水（腐食）から守ることが出来れば何年でも持つ、そのためにメンテナンスが大切なのだ」とういことでした。極端なことを言えば、奈良の法隆寺は創建年が607年と言われているので築1400年以上になります。このような理屈から私は一理あるなと思っていました。
巷でよく言われている耐用年数から言われている木造住宅の寿命を語るのはなんの根拠もありません。
他国と比べる日本の住宅の寿命はどれくらいなのか？
平均築後年数 出典：国土交通省
参照：住生活基本法
上記の国土交通省のデータによると新築されてから取り壊されるまでの平均築後年数が
日本30年 アメリカ55年 イギリス77年
となっております。他の資料を見るとアメリカやイギリスの築後年数がもう少し長い年数のデータもありますが、この資料はあくまでも建物が何らかの理由で壊された年数のデータです。建物の寿命という意味では少し、信ぴょう性がありません。
実際の日本の住宅の寿命は何年くらいあるだろうか？
建物の平均寿命について 出典：国土交通省
別のデータから木造住宅の寿命を考察してみます。このデータは国土交通省が出している資料ですが大学の研究チームが固定資産台帳をもとに調査したものですが、先程の単に建物の滅失されたデータよりも信ぴょう性があると思います。
このデータによりますと1997年では43.53年から2011年では65.03年と寿命が延びています。
時代を経るとともに建築技術の向上やメンテナンスへの意識が高まっているので建物の寿命は延びてきているように思います。
建物の寿命を延ばすにはやはり、メンテナンスが欠かせません
建物のメンテナンスが重要です
建物の寿命を延ばすためにはこまめなメンテナンスが大切です。先程も申し上げましたが、木造住宅は水と白蟻が大敵です。
新築時もそうですが中古住宅が長持ちする条件としてはいかにこの水と白蟻を防げるかにかかっています。
特に雨漏りなどがあると木部が腐食するだけではなく、床下の湿度が上がることによる白アリ被害の確率も上がってしまいます。
また、もう一つ大切なことは建物の建っている土地の状況です。地盤が弱かったり、川のそばで大雨による浸水を受けやすかったなど建物が建ってしまってからではそうすることもできない条件は避けるべきです。
中古住宅を内覧する際はこの辺りも併せてチェックすることが大切ですので覚えておいて下さい。
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