住宅ローンの借入金額は不動産業者の言いなりではなく、自分で考えましょう！

京都で家を買いたい人の為に、住宅診断（ホームインスペクション）や瑕疵保険を紹介する不動産業者グラン・ワン株式会社の小管（こすが）です。

みなさんは自宅を購入する時の予算ってどのように決めてますか？私が以前、勤めていた分譲会社に問合せされるお客様のほとんどは予算よりも探している地域で気になる物件だからという理由の方が多かったです。

分譲会社で営業をしているときは、販売している不動産のほとんどが自社の新築戸建てだったということもあって、比較的、ご年収の高い方が多かったからだと思います。

しかしながら、昨今の景気動向を見ていても大手会社に勤務されていても、将来的にきちんとローンの返済ができるかどうかわからない時代になってきました。

当社は不動産購入を考えている方に銀行からいくら借りられるかではなく、いくら借りれば返済に不安がないかを提案するようにしています。せっかく、購入したマイホームなのにローンの返済額が多くて家計を圧迫する羽目になれば本末転倒です。最悪の場合、支払いが出来ずに破産なんてことにもなりかねません。

将来的に不安がなく、快適に暮らしていけるように適切な借入額の決め方についてお話したいと思います。

みなさんが考える予算と実際の予算には違いがあります。

予算の決め方とは？

不動産業者に予算の相談をすると必ず「年収」を聞かれます。通常、この年収からいくら返せる返せるかを考えて借入額を決める場合がほとんどです。しかしながら、この借入金額はマックスで返済して行ける金額であって生活に変化（転職や出産、子供の進学など）があれば、たちまち返済に行き詰まる可能性があります。

安心して返済して行ける借入額を計算する場合、生活にかかる費用を正確に把握して試算してゆく必要があります。

1. 手取り年収
2. 実際、生活に必要な費用（住宅費にかかる費用を除く）
3. マイホームを購入した場合に必要な費用（月々の返済額、固定資産税などの税金、将来的に修繕の必要な費用など）
4. 将来的に必要な費用（教育費、老後の資金など）

収入的に何年間で返済してゆけるかを考える

サラリーマンであれば定年までの期間を基本に考えるようにします。自営業者の方であれば職種によっても異なりますのでいつまで仕事ができるか考えてみましょう。

これと元に計算してみます。

1. 手取り年収　400万円
2. 実際、生活に必要な費用（住宅費にかかる費用を除く）200万円
3. マイホームを購入した場合に必要な費用（月々の返済額、固定資産税などの税金、将来的に修繕の必要な費用など）30万円
4. 将来的に必要な費用（教育費、老後の資金など）50万円

400万円ー200万円ー30万円ー50万円＝120万円

年間で120万円の返済が可能なので月割りにすると

• 120万円÷12か月＝月々の返済額10万円
• マイホーム購入時期が35歳として定年が65歳とすると借入期間は30年
• ローン金利は１％
• 返済方式は元利均等（月々同じ返済額）

このデータをもとに借入額を計算してみます。

実際に計算をされる場合は住宅支援機構サイトのローンシュミレーターを使えば簡単に試算できます。

計算すると借入額が3,109万円となります。

現実的に予算が少なくて希望の物件が買えない場合はどうすればいいのか？

希望物件が買えない場合の対処法は？

不動産物件には掘り出し物はまず、ありません。細かい話をすれば、前道の広さや方角（南向きなのか北向きなのか）で多少、金額に差は出てきますが、基本的にはどのエリアでどれくらいの大きさで築何年くらいの物件を選ぶかで相場がほぼ決まります。

上記のことから考えると何かを諦める必要が出てきます。具体的に上げると

• 希望エリアを少し見直してみる
• 新築希望だったが中古にも視野を広げてみる
• 土地や建物の広さを少し小さくしてみる

上記の3点をもとに希望物件を考え直してみる

最近はコロナの影響もあり、都心回帰という視点が少し緩和されている様にも感じます。以前と駅近物件は人気がありますが、少し郊外のエリアで広めの物件を検討するのも一つの案だと思います。

以前よりは新築にこだわる方が減ってきたように感じますが、コストパフォーマンス的に考えるとやはり、中古住宅の方がメリットがあります。

新築住宅は宅建業者などのプロが売主となるため、雨漏りが起きても補修してもらえたり、設備や構造が最新のものになるため、安心だったりというメリットがあります。

しかしながら、設備はリフォームすれば新品になりますし、保証に関しても「既存住宅瑕疵保険」という中古住宅で使えるものもあります。構造的な部分に関しても購入前にインスペクションをすれば、建物として問題がないかという確認もできますので、以前ほど中古住宅に不安感を持たれる必要はなくなってきています。

土地の広さや建物の床面積に関しても通常の新築住宅は4人家族（夫婦＋子供2人）が想定されていますので、３LDKもしくは４LDKが多くなります。これを逆手にとって少し小さめの土地を購入して小さい目の建物を建てることによってコストダウンを図るのも一つの手段です。

新築住宅の場合は床面積が小さいと割増料金がかかったりするのであまり、小さい分のメリットが感じられないかも知れません。この場合は小さめの中古住宅を検討しても良いかも知れません。

グラン・ワンはお客様の安心、安全を考えています

グラン・ワンではお客様の安心、安全を考えて、「買ってよかった！」と言っていただける物件購入を一緒にサポートをさせていただきます。

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