日本とアメリカの不動産取引の違い!アメリカは不動産先進国?

ブローカー(会社)と、有資格者のエージェント(社員)

日本で不動産を売却または購入する際、まず間違いなく不動産会社にお願いしようと考えると思います。

しかし、アメリカでは必ずしもそうではなく、日本でいう不動産業者にあたるブローカーとそのブローカーと契約する社員にあたるエージェントというカテゴリーに分けられます。

アメリカでは、ブローカーというのは事務所を持つことができる資格であり、エージェントは不動産の営業をすることができる資格になります。

この部分は明確に分かれているようです。

この辺りは非常にアメリカらしいな!と思うのですがエージェントは全員、州から許可を得た有資格者であるプロで、エージェントの多くは、成功報酬型(フルコミッション型)で不動産会社(ブローカー)と契約しています。

固定給をもらっているわけではありません。営業にかかった費用もエージェントが自己負担することが多いのです。

宅地建物取引士の資格がなくても販売営業に携われる日本の不動産会社とは異なり、会社というより個人の力量にすべてがかかっているのです。

腕のいいエージェントはブローカーの間で引き抜き合戦が行われることもあります。

ブローカーは優秀なエージェントが仕事がしやすい環境や条件を用意できるかに腐心するようです。

ゆえに、アメリカでは日本のような不動産会社に依頼するというよりも、エージェントの実績などを重視しするため、ブローカーではなく、エージェント個人に依頼するという意識が強いと感じます。

エージェントの成功報酬も能力によって様々ですが、大きくはブローカーとエージェントの力関係やエージェント個人の能力により決まります。

ブローカーとエージェントの取り分割合が50:50という場合もあれば、エージェントの能力が高ければ70:30というケースもあるようです。

まさにアメリカンドリームといった感じですがアメリカの不動産業界では、徹底的な実力主義という形になっています。

各プレーヤーが分業することにより効率的かつ客観的な取引が可能‼

アメリカでは不動産会社と営業が分かれている様に、アメリカの不動産取引は分業体制が整っています。

例えば、Appraiser(不動産鑑定士)Home Inspector(住宅診断士)など多くの専門家が役割分担を行います。

日本の不動産取引でも金融機関や司法書士業務などそれぞれの有資格者が分かれて仕事を行いますが、アメリカの方が利害関係などもなく、厳格に機能しているといった印象があります。

日本の不動産取引の場合、住宅の担保評価は金融機関などが独自評価をしていますが、アメリカでは州の許可を有する不動産鑑定士(アプレイザー)が、修繕履歴や設備などを加味し、類似の取引事例や再建築価格など色々な鑑定方法を用いて算定します。

アメリカの仕組みの方が日本に比べ、合理的で効率的に業務を行えるようになっています。

餅は餅屋に任せ効率的に業務を行うという合理的な考えに基づいているのです。

さらに、それぞれ第三者目線で客観的かつ相互に牽制する力学も働き、より安全に取引ができるといえるでしょう。

豊富な情報量を誇る不動産データベース「MLS」

アメリカには、「NAR」(全米リアルター協会)が管理する「MLS」という物件情報のデータベースがあり、

日本にも「REINS」という不動産業者だけが使える物件情報検索システムがありますが、その情報の量や質は日本とは比べ物になりません。

物件価格、広さ、写真などはもちろんのこと、登記情報や修繕・売買履歴(過去の価格データ)、災害リスクや税務情報など豊富な情報が登録されています。

おまけにこのサイトは、不動産業者も一般の個人でも分け隔てなく閲覧する事が出来ます。

アメリカはあらゆる情報をオープンにするマインドがあり、様々なデータがわかりやすく提供されています。

一部「NAR」が所属するブローカーやエージェントしか閲覧できない情報もあるようですが、基本的にはあらゆる情報を行き届かせようとする環境があります。

このMLSにはすべての物件情報が登録されます。

以前は物件の囲い込みの様なことが行われていた様ですが、現在はその様な事はなくなりました。

原則ブローカーが知りえた物件情報は、24時間以内に「MLS」に登録しなければいけなくなっています。

非公開物件などを持つことは厳しく禁じられています。

これに違反すると、罰金や「MLS」の利用の禁止、ライセンスの停止が行われてしまうようです。

エージェントの仕事は物件の情報提供ではなくはアドバイザー ‼

米国の不動産取引では豊富な物件情報が不動産業者やお客様に共有されます。

買主が求めるのは物件情報の提供ではなく、素人ではわからなかったり、判断できない時にアドバイスを受けられたり、売主側と諸々の交渉ごとなど目にはみえないサービスといえます。

具体的には、物件の内覧動向や、それを踏まえた上で購入にあたっての注意点やリスク洗い出しなどが求められています。

エージェントと言っても売主サイドにつくエージェント(セラーズエージェント)また、買主サイドにつくエージェント(バイヤーズエージェント)の2種類があります。

買主が検討している不動産が購入に値するのか?専門家として精査し、また購入プロセスをフォローします。

安心、満足のいく取引ができるように先導してゆくのがセラーズエージェントの仕事になります。

一方、売主側はセラーズエージェントにMLSに登録してもらい、広告の作成やオープンハウス、買主との交渉などを依頼します。

売主だけが 仲介手数料を支払う⁉

日本とアメリカで大きく違うところが仲介手数料の仕組みです。日本では通常、売主・買主ともに3%+6万円(税別)を各々に負担するのが一般的です。

米国では不動産の購入者(買主)は仲介手数料を支払いません。

日本の皆さんはこれを聞いてすごく驚かれると思います。

私も正直、アメリカで不動産購入を考えたこともありました(笑)

また、日本のように手数料に上限はありませんが、大体、6%とする州が多いようです。

そして、売主が6%の仲介手数料全額を売側のブローカー(仲介業者)に支払うというケースが通常のようです。

売側のブローカーは、この報酬を買側のブローカーに半分を支払うという仕組みになっています。

この分配もケースバイケースですが例えば7%を受け取った場合には、売主側のブローカーが4%、買主側が3%となったりもします。

全ての取引で売主側・買主側ともに別々の不動産業者がそれぞれに仲介に入ります。つまり、日本の様な「両手取引が禁止」されています。

両手取引とは1社の不動産会社が売主・買主の両方の仲介に入ることを言います。

当たり前の話ですが、売主が高く売れば、買主は損をします。

逆に売主が安く売れば買主は得をします。

一社の不動産業者に任せてしまうと任せた不動産業者のさじ加減一つでどうにでもされてしまいます。

わゆる「利益相反」です。

現に大手不動産業者がこのやり方で問題になったりしています。

「一件の取引で収益の最大化」をめざしてしまっている督官庁も、現状としては放置状態で、後は不動産業者のやりたい放題というのが現状です。

片手取引はまだいいとしても、両手取引は完全に消費者が損をしています。

日本のシステムは、一見アメリカのシステムに良く似て見えますが、理念などの大切な部分はズボ抜け状態です。

この普通に分かりそうな欠陥を放置しているのも日本っぽいですね。それだけ外から見えにくいシステムとも取れますね。

アメリカでは買主、日本では売主責任が重い ‼

アメリカは買主責任が重いのですが、日本は売主責任が重くなっています。

日本の場合、購入後には瑕疵担保責任があり、万が一の事が起こった場合、売主が責任を追及されることがあります。

それに対し、アメリカは買主責任が重くなっていますが、契約後一定期間しっかりと調査が出来るようになっています。

米国では契約後に、買主が物件状況を詳細に調査することが一般的です(デューデリジェンスと呼ばれます)。

設備や電気系統、修繕の必要性などをホームインスペクター(住宅診断士)が調査します。

またその他、シロアリ調査なども行うこともあります。

加えて、売主から物件の状況を開示してもらい(ディスクロージャー)、それらから総合的に物件状況を検討します。

調査費用は買主負担ですので、インスペクションをするかどうかは買主が判断しますが、買主は仲介手数料の負担がないためその分余裕資金があり、多くの場合に実施されます。

このようにアメリカと日本の不動産取引の仕組みは大きく異なっています。

一概にどちらの仕組みが優れていて良いという事は言えないのですが、アメリカの安心で安全で客観的な取引を行うことができる環境とあらゆる情報をオープンにするマインドなど、見習うところは沢山あるのではないでしょうか。

日本の不動産業界も様々な問題点があるので、少しずつ改善していく事が期待されます。