家がなかなか売れないのはほぼこの４つにあてはまります。
何かの事情でご自宅を売却されるときになかなか売れない時がありますよね！
これはほぼ次の４つの理由に当てはまります。
| ①販売価格の問題 ②不動産価値の問題 ②不動産価値の問題 ④不動産を売るタイミングの問題 |
以下でそれぞれの説明をしてゆきます。
①販売価格の問題
販売価格が高すぎると売りずらくなります。
これは当たり前の話ですが周辺の売買事例からして明らかに高い価格設定をした場合は当然、売れ残ってしまいます。
初めは少々高くても不動産業者が買主を案内に訪れてくれるかもしれませんが不動産も生ものと同じなので時間が経つにつれて反響自体が細ってきます。
そうすると益々、売れなくなるというデフレスパイラル陥ってしまいます。
売主としてはあわよくば一円でも高く売れないかな？と爪を伸ばしがちです。
確かに私がお預かりした物件でも少し高めの設定かな？と思っても売主様の意向が強すぎて仕方なしに売り出した物件がスコーンと売れてしまったという事例はあります。
だから、絶対に相場通りに売り出さないといけないということはありません。
しかしながら、自宅を売却される際にさほど売り急ぐこともないのでゆっくり構えて売るというスタンスであれば問題ありませんが、ほとんどの場合が何かしらのご事情があっての売却というケースが多いので時間的なことを考えるとあまりこの方法は得策とは言えません。
まずはご自身の不動産がいくら位で売れるのか？周辺の不動産がいくら位で売れているのかを把握することも大切な作業となります。
一般の方にでも見ることのできるサイトをご紹介します。
ウチノカチ
国土交通省売買価格情報をもとにした、地域ごとの相場がわかります。
不動産の形態とエリアか沿線・駅を選べば簡単に調べることができます。土地総合情報システム
国土交通省のWEBサイトです。約280万件の情報の中から、自分が知りたい地域で実際に取引が行われた成約価格がわかります。REINS Market Information（レインズマーケットインフォメーション）
主に、不動産のプロが使用するサイトです。国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営・管理している不動産流通標準情報システム。実際に取引が行われた金額などの情報を、地域別に見ることができます
その他はSUUMOやアットホームなど皆さんがよくご存じのサイトもありますのでこの辺りでご自身の売りたい不動産の周辺物件の価格を調べてみてください。
②不動産価値の問題
家が売れないのは価格だけの問題だけではありません
少しシビアなお話になりますがそもそも売りたい不動産のどれくらいの価値があるかどうかも売れる・売れないの基準になります。
①まず、建物自体の老朽化が激しく、リフォームにいくらかかるか判断がしにくい
このケースが相続された方が長い間、空家のままで長期間、放置されている場合が多くあります。駅近物件や周辺施設が充実していて住環境が良い不動産であれば更地にして新築用地としてのニーズもありますがそもそも周辺物件の不動産価格が安く、購入層も新築までは手が出せないとうケースであれば基本的に中古での販売ということになります。
また、一般の方が手直しが必要な家を見られた際によく「リフォームしたらいくらくらいかかりますかね？」という質問を受けます。これも当然のことです買主様は自分の予算をお持ちなので総額が幾らになるか不確定な不動産は売れにくいということになります。
②再建築不可物件である
再建築不可物件とは家が新たに建てられない土地の事を言います。難しい話になりますが建物を建築する際には建築機銃法で認定されている道路に２ｍ以上の接道が必要になります。現状の建物の状態が良く、そのままでもあるいは少しリフォームすれば済めるような家でも建て替えができない土地となると買い手側からするとかなり気持ちが萎えてしまいます。
また、このような不動産は基本的に金融機関での融資がつきませんので高額な買い物を現金で買おうとするだけで売れるハードルが高くなります。
これとよく似た例になりますが違反率の高い建物も不動産価値が低くなります。
例えば、本来、５０坪程度の土地がないと居住用としてまともな広さ（床面積が２５坪以上）が取れないエリアに２０坪程度の土地に３階建てが建っているようなケースです。例えば、左京区や北区の上賀茂や西賀茂エリアがそれにあたります。
３０年ほど前は金融機関も住宅ローンに関しては建物が建築基準法に違反している不動産にでも融資されていました。昨今では金融機関としてのコンプライアンス（建築基準法に違反している不動産に融資をしてよいのか？）ということが言われるようになり、このような物件にほどんと融資が下りなくなりました。（買主属性が良いとたまに融資がOKになるケースもあります）
③不動産業者の問題
皆さんは不動産業者が不動産を探している買主をたくさん確保していると思っているかもしれませんが実はそうでもありません。
大手だからたくさんの買主を持っているとか、小規模の会社だからあまり持っていないとか、会社の規模の大小はあまり関係ありません。
逆に不動産業者はこのような売り物件をたくさん集めて広告により集客を行っています。
例えば、SUUMOやアットホームなどのポータルサイト、リビングや新聞折り込みなどの紙面広告、自社のホームぺージなどが挙げられます。
単刀直入にいえば基本的にはどこの不動産業者に預けてもさほど変わりはありません。
基本的にと申し上げたのは不動産会社の姿勢によるところが大きいからです。
他のブログでも書きましたが不動産仲介業者は買主や売主から仲介手数料を支払ってもらうことで利益を上げています。
どこの不動産仲介業者もできる限り多くの仲介手数料を取りたいと思ってます。
では、どうしたら多くの手数料が取れるかというと１社で買主と売主の両方から手数料をとれば１件を取引で片手取引の２倍の仲介手数料を手にできます。
ここまで書くと勘の良い方はお気づきになるかもしれませんが売主から預かった不動産を他社の不動産会社に紹介させないように物件情報を囲い込んでしますのです。
こうなると情報が広く告知されにくくなりあなたの不動産が売れにくくなります。
これは大手の仲介業者の方が強い傾向になります。
大手の仲介業者は営業ノルマも厳しいのでどうしても１回の取引で稼ごうというスタイルになります。
自宅の売却依頼をしている不動産会社が、きちんと集客活動をしているかどうかの判断は割と簡単にできます。
それは自分の家がポータルサイトで見つけられるかどうかで分かります。
のポータルサイトのどこにも自分の家を見つけられなかった場合は、売却依頼をした不動産会社は売る気がありません。
そもそも、その物件をご存知の売主が見つけられないのに購入を考えている買主が物件を見られるはずがありません。
これらのポータルサイトへの情報掲載は、自社で行わなくても、他社の広告掲載を可としていれば、どこかしらの客付け会社が掲載します。
ですので、全く掲載が無い場合は、自社でも広告を出さず、他社の広告掲載も認めていないという事になります。
この場合は、売却依頼を受けた仲介会社は、まともに売る気はまずありません。
④不動産を売るタイミングの問題
ひと言で「タイミング」と言っても、その視点にはいくつかの要素があります。
もっとも大きなタイミングは、不動産マーケットの市況です。不動産価格は経済と密接な関係がありますから、景気の上下によってマーケットの動きが活発になり、またその逆の時期も当然あります。
ただし、景気の波はいつの時代も定期的に起こり、オリンピックなどの国際的な大イベントをはじめ、自然災害や海外の政局にも大きく左右されるためプロでも読み切れない部分もあります。
そしてもちろん、自身が売りたいタイミングと合致するかどうかは正直、運も左右する世界。市況のタイミングは非常に大切ですが、完璧に合わせることは困難でしょう。
第二の要素は、季節的なタイミング。
多くの人がご存知だと思いますが、賃貸住宅市場でもっとも動きがあるのは新年度の4月と期が変わる9月。
戸建の売買はその賃貸市場ほど顕著ではありませんが、「子どもの進学のタイミングで戸建に住み替えたい」という事例も多いことから、やはり4月の入居に向けた1月～3月頃に動きが出やすいのは確かでしょう。
もし売り出し時期をコントロールできるのであれば、この時期を見計らうのもひとつの手です。
そのほかにも、築年数からみた売りやすいタイミングもありますし、買い手にとって買いやすい時期（減税制度や低金利等）などさまざまな観点があります。
もし現時点で動きが鈍く、さらに売り急いでいないようであれば、一度売却時期を見直して状況を見極めるという選択も考えられるでしょう。
まとめ
皆さんいかがでしたか？不動産をより早く、良い条件で売るため、損をしないように売るためにも、必ずご自身の不動産の周辺相場を確認するようにしましょう。
また自分の持っている不動産の価格を知りたいと思ったら、実際に不動産会社に査定をしてもらうことも重要です。不動産業者選びにも注意してくださいね！
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