公道に接していても家が建てられない場合があります。

家を建てるのに公道・私道は関係ありません‼

お客様とお話していてよく「前道は公道ですか？私道ですか？」と聞かれることがあります。

一般の方は前道が公道＝安心という感覚をお持ちになってるんだなと感じます。

私も不動産という仕事に就いてから知ったので道路という概念が非常に重要であるという認識が一般の方にないのは当然のことだと思います。

家を建てるに際してすごく大切なのは「建築基準法の道路に２ｍ以上の接道があるか？」ということなのですが、ネットで情報収集しておられる方でご存知の方もおられますが不動産の仕事をしている方でも公道なら再建築ができると思い込んでいる方もいらっしゃいます。

非常に煩雑な話になりますがまず、

これは所有権のお話で要するに誰がその土地の所有者かということなのです。

対象不動産が接している道路の持ち主が公（例えば、京都市、財務局など）の場合は公道と言い、持ち主が公以外（例えば、一般の個人名、どこかの会社など）であれば私道ということになります。

家を建てる場合に京都であれば京都市の建築指導課から建築確認許可を取得しないといけません。

その際に建築基準法という法律に従って許可が下りるかどうかの判定がなされます。

その建築基準法上で道路と認定されているかどうかが重要になってきます。

少し難しい話ですが要は家を建てる際には公道私道の種別は必要では無く、建築基準法上の道路であるかどうかが重要って事なのです。

その建築基準法第42条で規定されている幅員4メートル以上の道路に２ｍ以上、接していないと原則、家が建てられません。

この原則っていうのがまた厄介なのですが原則，家を建てることはできませんが，例外として建築基準法の第43条の但し書きに規定されている道路（単に「但し書き道路」とも言います）があります。

これは、接道のない土地でも、その敷地の周辺に広い空き地を有する建築物やその他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可を得たものについては建物を建築することができるというものです。

道路に関する話は書き出すと長く、難しくなるのでこの辺でやめておきます。

ご興味のある方は京都市のHPをご参照ください。

建築基準法に基づく道路に関すよくある質問と回答

道幅が狭く、袋小路（行き止まり）の道路はまず非道路です。

再建築不可とは、ずばり、家を新築することができない土地です。

更地にしてしまった後は、文字通り再建築ができません。

物件によって理由は様々ありますが、京都で特に多いのは、道路と２ｍ以上接していないケースが挙げられます。

建築基準法で決められた道路に敷地が２ｍ以上面していなければ、家を建てることができません。

京都は路地が多く、また古い建物が多く残っているので、そのような再建築不可物件が多数存在します。

しかしながら、これは物は考えようで新しく立て直すことは出来なくてもリフォームはできるので安く買いたいという方であれば再建築不可物件を検討することも選択の一つかもしれません。

ここで注意しておきたいのが再建築不可物件の購入に関しては住宅ローンが使えないということです。

金融機関はあなたが不動産を購入する際に住宅ローンとしてお金を貸してくれます。

その際に購入者の属性（お勤め先や年収、勤続年数、年齢など）と不動産の資産価値の2点からいくら貸しても良いかの審査を行います。

しかし、購入したい不動産が再建築不可ということは将来的に再建築ができないので資産価値がゼロであるとみなします。なので、住宅ローンを使った購入は断念せざるを得ません。

逆に言えば住宅ローンが使えないからこそ現金を持っている人しか買うことができません。

資産価値が低いという部分と現金でしか買えない、というこの2つの理由から再建築の不動産は安く売られることになります。

地下鉄の北大路駅から徒歩3分などで立地が良ければ、いくら再建築不可物件であっても、そこそこの値段が付くこともあります。

なので、一概に安く買えるとは言えませんが、再建築ができる物件と比較すると間違いなく割安では買えます。

たまに車を乗られないお客様で、前道が狭くて路地に面した家を探している方がおられます。

確かに、静かで街並みとしては非常に情緒のある感じがあります。

私の自宅も前面道路は42条2項道路なので再建築はできますが、私の敷地までしか車の侵入ができないので、歩行者のみしか通行ができません。

基本的に知らない車の侵入がないので静かで気に入っています。

おすすめはしませんがこういった家選びも知っておいて損はないと思います。