あなたはいくらの物件を買うべきなのか？

まず、自分がいくらの物件を買えるのかを知る

家を買おうと思ったときにまず、自分がどれくらいの家が買えるのか？誰しもが考えたことがあると思います。自己資金で家を買う方はまずいないので、当然、銀行などの金融機関にお金を借りることになると思います。インターネットなどで調べると自身の年収・返済期間などを入力すると借入可能額を算出してくれるサイトもあります。

お金を借りる際に返済比率というものを知る必要があります。

この返済比率とは利息分を含んだ年間の住宅ローンの返済額が、年収に対してどれくらいの割合を占めるかを表す比率の事です。

返済比率（％）＝1年間の住宅ローンの返済額÷税込み年収×100

例えば、年収が500万円で1年間の返済額が150万円だとすると、返済比率は30％になります。（150万円÷500万円×100＝30％）

ただし、ここで注意が必要なのが他の借り入れです。車のマイカーローンやクレジットカードのリボ払いなど他の借入金があればそれも1年間の住宅ローンの返済額に含まなくてはなりません。

住宅ローンを組む場合、返済比率が年収の30～35％という基準以下である必要があります。金融機関に融資をしてもらう場合、返済比率がその金融機関の定めた数字以下でないとお金を借りられません。

ざっくりですが他に借金がないと仮定して35年の返済期間であれば年収の約6倍程度が借入金額の上限ということになります。

分かりやすく言うと年収500万円であれば3000万円位までなら借入ができるという計算です。ただし、ここでも注意が必要なのが年収が少なければ、年収の4～5倍というように、借入できる金額も少なくなります。

これはあくまでも一般論なので金融機関によっては勤務先やご本人の属性などによっても審査内容が変わりますので詳しくは金融機関等にご相談ください。

「いくらの家が買えるか」で家選びをするのは危険！

返済比率が目一杯の物件選びは危険です。

家探しをする際にほとんどの方は「いくらの物件が買えるのか？」を気にされます。私も実際にお客様にもよく聞かれます。

しかしながら、「いくらの物件が買えるのか？」を参考にして家探しをするのは良いのですがあくまでも参考にとどめるべきであり、それを基準に家の購入価格を決めるべきではありません。

金融機関が出している返済比率はあくまでもリスクと金利のバランスを考えた机上の数字に過ぎません。大切なのは「いくらの物件を買っても良いのか」ということなのです。」

当然、価格が高ければ高いほど立地も建物の間取りも仕様も良くなりますので魅力的な物件に映ってしまいます。相談する相手が不動産業者の営業マンなのであればあなたは良いカモになります。

あなたがその物件に惚れんだいるか否かはプロであれば一目で見抜かれてしまいます。客が物件を気に入っていて借入金額が返済比率に収まっていれば限度額いっぱい借りさそうが営業マンには関係ありません。買ってもらえればそれでいいのですから。

私も昔はお客様から「こんなに借金して大丈夫でしょうか？」とよく聞かれましたが必ず「銀行は返せない方には絶対にお金を貸しません。貸してくれるということは返せるからお金を貸すのです。」なんて根も葉もないことをよく言ったこともありました。

私もサラリーマン時代は営業ノルマがあり自分の成績と歩合の事しか考えていなく、正直、お客様のことなど考えていませんでした。私の場合は幸いなことに比較的、余裕のあるお客様が多かったのであまり無理してご購入になるケースは少なかったと思いますが一度、私がお世話したお客様の家が支払いができずに売りに出されていたともありました。

ですから、家を購入する際に金額を決められる時はあまり目一杯の金額を借りれしないように注意してください。

ローンが払えなければ売却すればよい？

本当に家っていつでも売却できるのか？

当社に売却物件の査定依頼をされるお客様の中には今のご自宅を売って、買い替えたいと方ばかりでなく、住宅ローンが支払えなくなって家を仕方なしに売却するので査定をしてほしいという方もおられます。

しかしなら、実際、家を売るときには銀行などの金融機関がお金を借りる際に必ず抵当権を設定しています。これは銀行がお金を貸した人が返済できなくなった時にお金の代わりに不動産を売って貸したお金を返してもらうために付けている担保です。

ですから、家が売れる金額が銀行に残っている借金の額よりも低ければ当然、自己資金を出して銀行に残っている借金を返済しないと抵当権をはずしてもらえません→抵当権がはずれないと家が売れません→自宅が売却できないのに返済もできないとなると自己破産ということにもなりかねません。

特に初めて家を買う場合、限度額目一杯に借金をされる方は自己資金が少ない方が少なくありません。下手をすれば諸費用分まで銀行に借りる方もいます。

こういう方は破産予備軍になる可能性が高いので注意してください。

家を買う際には家の分だけではなく、諸費用と言われる別のお金が発生します。

火災保険・仲介手数料・登記費用・固定資産税・不動産取得税など諸費用は新築で物件価格の3～7％、中古住宅では6～10％程度、必要と言われています。これとは別に引っ越し費用や家具家電の購入費用なども必要になります。ざっくりですが諸費用として物件価格の10％を考えておいて下さい。

自己資金がないということはそれだけ借金を沢山することになりますし、買った家を売却する時に残債が残る可能性が高くなるということになります。

まとめ

最近は家を買われる際に慎重な方が増えてきましたし、衝動的に購入されるケースも減ってきたように感じます。しかしながら、住宅を購入するということは長期にわたって借金を返済していかなくてはなりません。悲観的にするつもりはありませんが、万が一、今の所得が激減する、会社が倒産する、共働きだったが子供が生まれてご主人の収入しかなくなったなんてことは当然あるという考えで借金することを考えて下さい。