リフォーム済みの中古物件を購入する際の注意点

金額的にリフォーム済み不動産は妥当なのかを考える

広告などでよくリフォーム済みの中古のマンションや一戸建ての売り物件を目にすることがあります。中古物件なのにどうしてリフォーム済みなのかと思われる方もいるかもしれませんがこれは売主自身が建物をリフォームしてきれいな形で販売しているからです。

ここでの売主というのは個人の場合と不動産会社の場合がありますが、中古物件にリフォーム費用を掛けて販売するケースはほとんどが不動産業者が売主の場合です。一般的には不動産会社がマンションや一戸建てを買い取りして一般消費者に売りやすいようにリフォームなどの工事を行い、再販するという形式です。

リフォーム済みの不動産物件にはどのyようなメリットがあるのか?

当たり前の話ですがリフォーム済みの不動産物件には、仲介で販売されている不動産物件とは異なるメリットやデメリットがありますが、それらの内容が正しく伝えられていなかったりすることが多いように感じます。リフォーム済みの不動産物件は条件的に購入者の意向に合えば良いのですが、購入しようとするリフォーム済みの不動産の情報をきっちりと把握した上で判断することが重要です。

リフォーム済みの不動産物件がお得に購入できるわけではありません

何故かリフォーム済みの中古物件はお得だというような誤解をお持ちの方がおられますが以下の様な理由が考えられます。

  1. リフォーム済みで内部がきれいなため新築のような感覚を持ってしまう。
  2. リフォーム済みなので購入総額が分かりやすく購入の判断がしやすい。
  3. 不動産会社が売主のケースが多いため仲介手数料が不要の場合が多く、その分安く買えてと勘違いする。

リフォーム済み不動産はお得だという訳ではありません。

全てリフォーム済みの売り物件がそうだとは言いませんがほとんどの場合、中古物件を購入してから自分でリフォーム工事をする場合よりリフォーム済みの不動産物件を購入する方が金額的には高くなるケースがほとんどです。私の意見ですが中古物件を購入してから自分でリフォーム工事をすることをお勧めしています。

あくまでも私の意見ですので、リフォーム済み物件の購入しないほうが良いという話では無く、十分に情報を得て自分にメリットがあると判断できればリフォーム済み物件の購入も良いと思います。ただ、損得の話ではないという事だけは知っておいて頂きたいと思います。

新築物件とリフォーム済み中古物件は全く異なります。

絶対知っておいて頂きたいことは、新築物件とリフォーム済み物件は全く別物だという事です。どのように違いがあるのかというと、建物の性能と資産価値の2点です。

特にリフォーム済み中古物件の資産価値は、新築とは全くの別ものであるという事です。建物の表面的な内装や水回りを新しくしても、不動産の価値は建物の築年数に大きく左右されます。どんなに表面的にリフォームをしたところで不動産の価値という観点からは同じ築年数の中古物件としか比較ができません。

新築レベルまで中古物件をリフォームしても、数年住めば、その不動産は築年数相当の資産価値しかありません。当然、この不動産を購入するの当たって資産価値の事も理解した上で購入されるのであれば全く問題はありません。しかしながら、このような事実を知らないまま新築との比較でお買い得だと思って購入するケースもよく耳にします。この様な誤解がある中での購入となると数年後に事情が変わってもし売却となった場合、経済的に大きな損益を被る可能性が高くなります。

当たり前ですがこのことは一戸建て、マンションにかかわらず言える事です。

また建物の性能においても、新築物件のような性能にはなりません。リフォーム済み不動産物件のほとんどは、表面的な部分に手を入れるだけで、構造や断熱といった性能部分に手を入れる事はほとんど皆無です

不動産会社が売主なわけですからどうやって利益を出そうかと考えています。嫌な言い方になりますが見に来てくれるお客様が新築みたいにきれいだと思ってくれればいいのであってあえて見えない部分にまでお金をかける業者はいるはずがありません。

ほとんどは表面的なリフォームしかしていません。

リフォーム済み不動産物件にすべて問題があるとは言いませんが、リフォーム済みを購入する際は十分に調査する必要があります。

仲介手数料を支払う方が割安になるケースがあります。

人間の心理として仲介手数料が不要という響きは魅力的に感じます。確かに相場も分からずたまたま見に行ったリフォーム済み物件がきれいで手頃な金額であれば買ってしまいたい衝動に駆られることもあると思います。しかしながら、その物件を販売している売主は当然ながら前の売主からその不動産を購入してリフォームを掛けて販売しています。冷静に考えてみれば売主は不動産の購入価格+仲介手数料+リフォーム費用+利益が必要になるのです。あなたが支払う仲介手数料は不要かも知れませんが売主が支払った仲介手数料は当然ながら原価にはオンされます。見えなくなっているだけで不動産の販売価格にはすべてが計上された数字で販売されているのです。

再販物件の価格は物件毎に異なりますので一概には言えませんが、通常の場合、300万円位の費用をかけてリフォームし、400万円の利益を載せて売る形になります。勿論、これに仲介手数料も上乗せされます。通常で考えれば自身でリフォームするよりも高く買う計算になります。

仲介手数料の支払いはありませんがその分、売値が高くなっています。

2,000万円の中古物件を仲介で購入して自らリフォーム会社にリフォームを依頼した場合を考えます。

  1. 仲介手数料73万円弱
  2. リフォーム代を300万円

掛かる総額は2373万円

これがリフォーム済み物件の場合は2,680万円で売られていますので、費用的には307万円高いという計算になります。これはあくまでも一例なので物件ごとにも状況も違いますし、色々な要素との兼ね合いもありますので一概には申し上げられませんが、ほとんどのケースで高くなる事が多いと考えるべきです。

例外的に不動産業者が周辺相場よりもかなり安く購することができ、十分に利益が出る場合は相場程度で販売されるケースがあります。この様なケースを見分けるには周辺の相場を把握しておくことが大切です。

リフォーム済み不動産物件を購入する際のメリット

リフォーム済み不動産物件は買わないほうが良いのかというとそうでもありません。リフォーム済み不動産物件ならではのメリットもあるからです。メリットとしては

  1. リフォーム済みなのでリフォーム費用が不動産費用に含まれるため住宅ローンで購入が可能。
  2. リフォーム済み物件なのですぐに住むことが出来る。

住宅ローンはあくまでも不動産を購入するための物であってリフォーム費用を借りるには難しい部分があります。金融機関の商品としてリフォームローンというものはあるのですが借りる期間が短かったり、金利が高かったりと住宅ローンと比べると少し使い勝手よくありません。

銀行のリフォームローンは使い勝手がよくありません。

通常の流れで説明しますとまず、中古物件で住宅ローンを借りて、物件の引き渡しが完了してからリフォームローンを借りることになります。そのため、経費が余分にかかったり、手続きなどが大変で、なかなかお勧めし難かったりします。

これがリフォーム済み不動産物件であれば、リフォーム代は売買代金に含まれていますから通常通りに住宅ローンをが組くことができますし、今の安い金利のメリットが受けられます。

またリフォーム工事が必要ないので、引き渡しが終わればすぐに住むことが可能です。賃貸からの住み替えの方であればは、賃料と住宅ローンの2重払いを防ぐことができます。

このような要素を考えた上で、プラス部分が大きいという事であれば、リフォーム済み不動産物件を選ぶメリットはある思います。

不動産業者が売主の場合、2年間の保証が付くメリットがあります。

売主が不動産会社の場合、契約不適合責任が付くという点もメリットです。仲介で不動産を購入する場合、売主が個人の場合がよくありますが、契約不適合責任が免責(付かない)場合が多いですが、売主が不動産業者であれば、機械的に2年間の契約不適合責任が付きます。

売主が不動産業者の場合は2年の保証が付きます。

これが個人が売主の場合であれば、買主自ら建物に問題がないかを知るために建物検査を受け、その結果いかんで購入するか否かの判断をする必要があります。その後は既存瑕疵保険の保険料の支払いも必要になります。個人が売り主の場合でも保険を用意できるケースも増えてきましたが、まだ一般的ではありません。

この費用は10万円程度で費用的には大きなものではありませんが、検査が通らない場合、検査費用は無駄になります、また、この手続きも結構面倒です。

不動産の価値を正確に判断することが必要です

リフォーム済み不動産物件は、新築物件とは異なりこのようなメリットとデメリットがあります。これらメリットやデメリットをきちんと把握した上で、損得の判断をする必要があります。

そのためには、不動産仲介業者や建物のプロの意見を参考にしながら自身の不動産を見る目、資産価値も把握しながら判断する力が必要になります。

ただ、このようなメリットやデメリットを理解していないと、プロに意見を仰ぐという事もできません。くれぐれも不動産仲介の営業マンのセールストークだけに惑わされないよう注意して不動産をお選び頂きたいと思います。