不動産営業マンに建築の知識を期待してはいけない。

不動産営業マンに建築の知識はほぼありません。

一般的に土地や中古戸建て、中古マンションといった不動産を購入しようとする時、不動産会社に相談に行かれると思います。毎日のように不動産に接している不動産会社の営業マンは不動産に精通していると思われるのは当然だと思います。

しかしながら、不動産と建築というカテゴリーは似て非なるものなのです。基本的に不動産と建築というのは仕事が全く異なるからです。

不動産という仕事は読んで字のごとく不動産を仲介する仕事です。具体的に不動産仲介業者と会社が行っている業務といえば家や土地、マンションを買いたいとか売りたいとか考えているお客様にあってそれぞれの買主と売主を繋げる仕事ことが仕事です。

逆に建築会社というのは家を建てたいというお客様と打ち合わせをしてどのような家を造りたいのかニーズを聞いてそれを具体的に仕上げていく仕事です。

少し横着な言い方になりますが不動産営業マンに建築の知識はほとんど必要ありません。というよりも、なくても不動産業の仕事が出来てしまいます。私は以前、現場監督という前職を経て京都で新築戸建てを売主として販売しているでデベロッパーの営業マンとして勤務していました。そこで非常に驚いたのが不動産営業マンの建築の知識のなさです。当然ながら自社が建てた住宅を販売してゆくので自社の商品の事はよく知っています。しかしながら、それは自社の商品を知っているというだけで突っ込んだ建築の話になるとチンプンカンプンといった状況でした。構造的な話や建築の収まりの話などをしようものなら全く話になりません。

自社の新築を販売している営業マンでもこの状況なので不動産の仲介会社の営業マンに建築の知識といえばほぼ皆無です。

ただし、当然ですが不動産の営業マンは自分が建築の知識がないことはお客様には教えません。彼らも営業のプロなので、知らないことでもお客様に対してはそれなりに話をします。しかしその話が間違っていることは良くある話です。

知識もないのに適当に話をする営業マンもいます。

不動産の営業マンも悪気がある訳ではありません。彼らにもノルマがあり、不動産を売って仲介手数料を稼がないと会社からペナルティが与えられるます。さすがにこの働き方改革時代に大ぴらにペナルティは与えられませんが精神的プレッシャーは相当あります。なので、不動産営業マンには建築の知識がないことを理解した上で付き合う必要があります。ご自身でもある程度の建築の知識を持つことが重要です。ネット社会のこのご時世に自分が疑問に思ったことを調べるのはそう難しいことではありません。

不動産営業マンには何を聞けばよいのか?

新築マンションや中古マンションを販売している営業マンも同様に建築の事はよくわかっていません。このような物件を販売している営業マンなら、マンションの構造や設備などについても詳しいと思いがちですが詳しいことは知らない営業がほとんどです。通常の場合、不動産の営業マンは、建物に関してはそれほど詳しくありません

ほとんど不動産営業マンは建築の知識がありません

ただし、当然ながら不動産営業マンは建物ではなく不動産の価格、相場などに関してはよく知っています。特に不動産仲介の営業マンはエリアに特化しているため周辺の情報などには非常によく知っています。この場所で今、どのような売り物件が出ているかとかスーパーなどが多くて買い物が便利であるとかなどの情報は豊富に持っています。

最近はネットで建築の事を調べられる一般の方も多いので逆に不動産営業マンよりも知識が深い方もたくさんおられます。

特に構造、断熱性の話になると一般の方のほうがよくご存じです。正直に知識がないと言ってくれる営業マンならいいのですが知らないことを言ってしまうと知識がないと思われるので間違った内容を適当に話す営業マンもいますので注意が必要です。

例えば構造に関して言えばすべての住宅において構造計算がされていると考えている営業もいるようで、「この住宅はきちんと構造計算して設計された建物ですから大丈夫です」と説明していましたが、一般的に木造2階建ての建物は余分な費用が掛かることもあり、構造計算をしない事がほとんどです。建築基準法では木造2階建ては決められた仕様を守っていれば構造計算までする必要がありませんし、しなくても建築確認申請は通ります。

また断熱についても適当に答える営業マンもいます。断熱性能に対する質問に、「きちんと建築基準法を遵守して作られているから大丈夫です」と答える営業マンがいるくらいです。ご存知の通り、建築基準法では断熱に関する基準はありません

これは酷い例ですが、外断熱は内断熱よりも断熱性能がすぐれていと説明する営業マンは結構います。断熱性能というのは断熱材の使う材料や厚さによって断熱性能は変わってきます、特に熱損失の大きい窓の大きさや性能による差も大きいですから一概に工法だけで比較できるものではありません。

しかしながら、建築の住宅設備などについては結構詳しい方がおられますのでこの辺りは質問しても良いかも知れません

当然ながらすべての不動産営業マンが建築の知識を持っていないという事ではありません。建築経験があって不動産営業をされている方もおられますし、自分なりに建築の勉強している方もおられます。しかし、ほとんどの不動産営業マンは、建築に詳しい訳ではないと考えた上で、話を聞くことをお勧めします。

営業マンに聞く不動産価格はあくまでも参考にする方が良い

建築に関しての知識はなくても、不動産の価格についてはよく知っています。特に不動産仲介営業マンは、担当エリアの相場についてはほとんど把握しているケースがほとんどです。

但し、現在の不動産相場に精通してという事であって、将来の不動産価格の予測まではできません。お客様からよくある質問ですが「10年後この土地の価格ってどうなりますか?」というものがあります。正直、腹の中では「そんなこと分かる訳ないやろー」と大声で叫びたいくらいですが冗談のような質問をされる方が結構、いらっしゃいます。

10年後の不動産の相場はあくまでも予想の話です。

テレビでも評論家の方々が不動産価格についてのお話をされます。「2025年まで上がりますとかオリンピックまでは上がります」などなど。

しかし、これはあくまでも未来の話であって確定ではありませんあくまでも予想です。今までも不動産の価格の予想はされてきましたがほとんど場合、当たったためしがありません。予想が出来ればバブル崩壊もリーマンショックも起こらなかったでしょう!

不動産価格と同様に、住宅ローンなどの金利の動向も将来の金利の予想はできるはずがありません

私も不動産営業マン時代に金利がどうなるかという質問は結構な確率でされました。私的には今後どうなるかの予想が出来ませんが「変動金利が良いのでは)という回答をしていましたが、これも不動産営業マンによっては、確実にこの低金利はあと10年以上は必ず続くと断言する方もいます。

正直、居住用の不動産を購入する方に将来的に値上がりするから購入するという方はほとんどおられないというのが私の個人的な意見です。確かに不動産価格が高くなっていると購入を控える方が増えるのは事実ですがそれよりも家族の事情(子供が小学校にあがる、今の住まいでは手狭になってきた)から購入をお考えになる方が多いです。

不動産を買う前に最低でも3社は不動産業者を見た方が良い

不動産会社を選ぶ際は最低でも3社は見ましょう。

不動産業界というのはまだまだ昔ながらの慣習が残っている業界です。もちろん若い営業マンも多くいますし、働き方が変わってきて今までの様に学歴がないから不動産屋に入るという時代でもありません。きちんと勉強をし知識も高く、誠意のある営業マンもたくさんいます。しかしながら、一定数はそうでない営業マンも少なからずいることを知っておいて下さい。

良い営業マンに出会うには色々な不動産会社の営業マンと会って話をしてみることが重要です。自分に波長が合うという事も含めて接する営業マンの数が少ないとどの営業マンが良いのか悪いのかの判断がもつきません。

不動産会社を3社程度訪問すれば、3人以上の営業マンと話ができ、比較することができます。何人と接すると、「この営業マンは波長が合うなとかダメだな」とか営業マンの見分けがつくようになります。是非とも3名以上の営業マンと会って、詳しい話をしてください。

また、自分自身が不動産や建築に詳しくなることも良い営業マンにあう方法の一つです。色々な営業マンと話をすることは非常に重要なことですが話をすることで、営業マンとの波長が合うかどうかは分かりますが営業マンのスキルは簡単に判断できません。

自分自身の知識を上げることで営業マンの知識レベルがどの程度なのかを判断することができるようになります。

本来なら素人が不動産を購入するのだからそのために仲介手数料を支払ってアドバイスしてもらうのでは!と言いたくなりますが正直なところ、現状では無防備で不動産を探しに行くのは武器を持たずに戦場に行くようなものなので仕方ありません。

今後、何十年と住宅ローンを支払いながら高額な買い物をするのですから失敗しないように、自分で勉強することでリスクを低くすることが損をしない対策として有効だと思います。