自宅購入をする際にほとんどの方に必要となる「住宅ローン」ですがほとんどの方は「住宅ローンはどの銀行が良いのか？」と考えると思います。しかし、どこの銀行から借りるかよりも、もっと大切なことがあることに気づいていない方がほとんどです。本当に得する住宅ローンの選び方をこれからご紹介してゆきましょう。ぜひ参考にして下さい。

住宅ローンを借りる金利タイプで選ぶ銀行が異なります。

金利タイプから借入銀行を選びましょう！

全国にはたくさんの金融機関があり、様々な金融商品を出しています。住宅ローンを取り扱っている金融機関も何百社もあります。それぞれの金融機関が自社の住宅ローンをアピールをしているので住宅ローンの選び方が分からなくなり、結果的に金利が低い銀行を選んでしまったり、よく名前をきく銀行という理由で選ぶ人が多いのが現状だと思います。このように「どこの銀行の住宅ローンがいいのか？」という考え方での住宅ローン選びは結果的に失敗してしまう可能性があります。

 金融機関によって固定金利を得意とする銀行もあれば変動金利を得意とするところもあります。要するに銀行によって得意とする金利タイプが異なります。また固定金利の中でも固定期間によって得意とするタイプが異なります。ご存知のように住宅ローンは変動金利、5年固定金利、10年固定金利、35年固定金利などの金利タイプがありますし、借入期間によって金利が異なります。特に京都は住宅ローン激戦区なので各金融機関は金利合戦にしのぎを削っています。大手都市銀行・信用金庫・ネット銀行などを比較してみると「この銀行は変動金利は低いけど、35年固定金利は高い」なんてことがよくあります。まずは銀行を選ぶよりもご自身がどのような金利タイプを選びたいのかを決める必要があります。

例えば各大手銀行の変動金利と固定金利（10年と全期間）を比較してみます。

（新規で住宅ローンを組む場合で、変動金利は通期引下げプラン、固定金利は当初引下げプラン）

（2020年7月現在）

※1 表示している金利は最大で金利を引下げた時に適用される金利です。審査の結果いかんで、 表示している金利に上乗せとなる場合があります。

※2 じぶんでんき(KDDI提供)とセットでご契約が必要です。

※ 最新の金利や申込条件などは各金融機関へご自身で問い合わせください

住宅ローンを金利だけで選んではいけません。

住宅ローンで大切なのは金利だけではない

先程も書きましたがまずはご自身に合う金利タイプ選んで、どこの金融機関が自分にとってベストなのかを調べる作業に移ってゆきます、各金融機関のHPなどを参考にして金利を調べていきますがそれぞれのサイトを一つ一つ見比べて比較してゆくのは結構、根気がいる作業です。最近は、ネット検索すると住宅ローンの比較サイトなどが結構、充実していますのでそれらを参考にして金利がどうなのかを比較すると非常にスムーズに調べることができます。しかし、ここで落とし穴があります。比較サイトに掲載されている金利の数字だけを比較してしますと損をする可能性があります。

金融機関から住宅の購入資金を借入する際に借入する金額以外に諸々の諸費用が必要になります。例を挙げると、手数料や保証料、団体信用生命保険（いわゆる団信）といったものでそれにあたります。金融機関によっては金利は低いが諸費用が高額という場合があります。

特に各金融機関で大きく異なるのが、手数料です。ネット銀行は保証料が不要というところが多く見られますが、代わりに手数料（借入額×2.2%）が必要になります。例えば、借入額が2000万円で手数料は44万円もかかることになりますので、保証料が不要だけれども手数料も同程度必要になります。どちらが得かははっきりとは言えませんが一般的に保証料無料の銀行では、審査が厳しくなることがあります。何故かというと、返済が滞った際にローンの肩代わりをする保証会社の存在しないため、返済リスクが直接、金融機関におよぶことになるからです。

ただし、ネット銀行の中には手数料の安さを売りにしている銀行もあり、ソニー銀行や新生銀行はかなり低額に設定している。

金利の低さも住宅ローンを選ぶ際に重要なポイントですが、諸費用が高くて、結果的に割高になってしまうのは本末転倒と言わざるを得ません。ですから、金利や諸費用の両方のバランスを重視し損してしまわないように注意が必要です。

また、固定金利を選択した場合の注意点ですが固定金利終了後の金利がどうなるかを調べておくことも重要です。例えば、5年固定を選択した場合、当初はは金利が低かったが6年目からの金利が思った以上に高いというケースも考えられます。固定金利を選択する場合、貸出当初の金利だけを比較してもあまり意味はありません。各銀行の固定期間終了後の金利もきちんと比較するようにしてください。

【関連記事はこちら！】
⇒「住宅ローン金利（18銀行・500商品）を比較して、お得なローンを探そう！住宅ローンのプロが、変動・固定の金利推移を解説！」

中古住宅購入時にリフォーム費用も住宅ローンと一緒に借りられます

住宅ローンと一緒にリフォーム費用も借りられます。

中古住宅を購入したとき、リフォーム費用をどのように準備しようかと悩んでいる方もおられると思いますが、住宅ローンと一緒にリフォーム費用も借りられるということをご存知でしょうか？リフォーム費用だけを金融機関から借入れもできるので、中古住宅の購入と別にリフォームローンを組まなければならないと思っている方も多いと思います。ここで、住宅ローンとリフォーム費用を一緒に借りるメリットをご紹介します。

リフォームローンは一般的に変動金利で借りるケースがほとんどです。リフォームローンの金利は結構高くて、5％程度という場合もあります。リフォーム費用を住宅ローンとまとめて借入すれば、住宅ローンと同等の1％を下回る非常に安い金利で借りることが可能です。

中古住宅を購入する場合、リフォーム費用も一括で借りられる住宅ローンを検討してみて下さい。しかし、すべての住宅ローンがリフォーム費用も一括で借りられるというわけではありませんので注意が必要です。

住宅ローン減税中は繰り上げ返済しないほうがベターなこともあります

皆さんご存知の通り、住宅ローン減税（控除）は10年間、年末の住宅ローン残高の1％分が減税されるという制度で、住宅ローン残高の上限は、一般の住宅で4000万円で長期優良住宅・低炭素住宅であれば5000万円となっています。一般住宅で毎年最大40万円、長期優良住宅・低炭素住宅であれば最大50万円の税金が戻ってきます。また、消費税10％が適用された住宅は、2020年12月までは減税期間が13年間に延長されています。

資金的に余裕のある方は繰り上げ返済をすることで借入期間を短縮することにより金融機関への支払総額を圧縮しようとさらますが、住宅ローン金利が変動金利で0.4%前後という非常に低い金利になっている現状では、支払総額を圧縮するという意味では繰り上げ返済があまり有効な手段ではなくなりました。分かりやすく言いますと住宅ローン減税が1％、住宅ローンの金利が0.4%なので、住宅ローンの残高に対して0.6%もの利息をもらえることになる。繰り上げするよりも減税してもらう方が得という事になります。

とはいうものの、繰り上げ返済しないほうが良いケースもご紹介しておきます。

1. 住宅ローン金利が減税よりも高い（住宅ローン金利が1％以上の場合）
2. 住宅ローン残高が4000万円以上（長期優良住宅は5000万円）ある場合は借入残高がそれ以下になるまでは繰り上げ返済をした方がお得です。
3. 所得が低く、税額（所得税+住民税の一部）が、住宅ローン残高の1%よりも少ない場合

また、預貯金などが少ない場合など将来の病気やケガになるリスクを考えて、生活資金などに必要な現金・預金まで繰り上げ返済はしないほうがおすすめです。