ホームインスペクションって何？

中古住宅の売買する時に「ホームインスペクション（建物調査）」が一般の方にも知られるようになってきました。2018年4月から「改正宅地建物取引業法」施行され、この改正で不動産業者が中古住宅を仲介する場合、売主と買主の双方にインスペクションについて説明することが義務づけられました。

しかし、「ホームインスペクション」が知られるようになったとはいえ、一般の方にはまだまだ馴染みがありません。インスペクションとはどうことなのか？その内容や、インスペクションを行うメリットなどについてご説明してゆきます。

ホームインスペクションとは？

ホームインスペクションとは何か？

「ホームインスペクション」とは、住宅を調査や検査することを意味します。アメリカではすでに中古住宅の売買の際に当たり前になっていて、州にもよりますが、売買取引全体の70％以上の割合で行われています、日本でもその重要性が認知されつつあります。

中古住宅（既存住宅）を購入する場合、買主が住宅の品質に問題がないのかという不安を抱く場合があります。その不安を解消するために、建物に精通した専門家が第三者的な立場で住宅の状態を調査して、建物に修理の必要や欠陥がないかを報告し、修理についてのアドバイスなどをすることを言います。

インスペクションについての説明の義務化とは？

不動産の取引において、インスペクションについて説明することが義務づけられましたが、これはインスペクションを実施することが義務付けられたのではありませんのでご注意ください。

不動産業者から売主や買主に対して義務付けられたのは

1. ホームインスペクションについての説明
2. ホームインスペクションが実施済みであればその調査結果の内容説明
3. 書面において売主・買主の双方が建物の状況について確認する

以上の3点です。

実際のホームインスペクションではどのような調査をするの？

実際のホームインスペクションでは、以下のようなところを調査します。

・建物に傾きがないか
・雨漏りしている形跡はないか
・施工不良はないか
・構造耐力上主要な部分に損傷などがないか
・躯体に腐食や変形の部位がないか
・給排水管に劣化や漏水がないか

具体的に言いますと、一戸建住宅では基礎・外壁などにひび割れがないか？建物に傾きはないか、床下に水漏れの形跡やシロアリの被害はないか、屋根裏に雨漏りはないか、設備の動作に問題はないかなどを調べます。

所要時間としては、戸建住宅では約3時間程度（屋根裏・床下の調査がある場合は1~2時間余分に必要です）、マンションでは約2時間強程度が目安です。

ホームインスペクションのメリットとデメリット

一般的なアメリカの不動産市場では仲介手数料は基本的に売主が支払います。買主は仲介手数料が不要なのです。これを聞くとアメリカで家を買うと得だなと思われる方がいると思いますが、その代わりに買主は自身の負担でホームインスペクションを行うことが一般的です。日本でホームインスペクションを売主がする場合と買主がする場合とがありますのでそれぞれにおいてのメリット・デメリットがあります。売主・買主の両方からの視点でメリット・デメリットをご説明します。

買主のメリット・デメリット

メリット

• 調査結果の良し悪しで購入の判断ができる
• 調査結果が良ければ購入の安心材料になる
• 調査で問題点（瑕疵・劣化など）が見つかっても補修費用での購入の判断ができる
• 購入後の補修やリフォームの計画が立てやすい

デメリット

• 気に入った物件でも調査の結果いかんで購入を断念する必要がある
• 目視できない部分の問題点まではわからない（調査したから100％安心とは言えない）
• 調査に時間を要するので他者に先に購入される可能性がある
• 買主希望で調査する場合は費用負担が必要となる

売主のメリット・デメリット

メリット

• 事前に建物の問題点がわかる
• 販売する前に補修しておくと買主へのアピールになる
• 問題点がある場合、買主へ告知して売却できる（売主の責任が回避できる）
• 引渡し後の買主とのトラブルが少なくなる

デメリット

• 多くな問題点が見つかった場合、売りにくくなる
• 問題点が見つかった場合、売主側で補修する必要が出てくる（売主の費用負担）
• 問題点が見つかった場合、補修しない場合には販売価格が下る可能性がある
• 居住中に調査を行うの場合、面倒くさい
• 売主希望で調査する場合は費用負担が必要となる

まとめ

インスペクションが義務化されてからホームインスペクションの利用者数は大幅に増えました。買主側からだけではなく、売主側がインスペクションを希望されるケースも増えてきました。

しかしながら、日本でのインスペクションはまだまだというのが現状です。アメリカでも以前は日本のように新築の着工件数が中古市場を大きく上回っていた時期がありました、しかし、現在のアメリカの流通物件のほとんどが中古物件です。

今後、日本でも中古市場の流通量が新築を圧倒する時代がやってくると考えています。今後、インスペクションは日本でも一般的な調査になってゆくでしょう。

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