競売物件って安く家が買えるの?

競売物件といえば少し、難しくてややこしいイメージがありますが市場価格より安く不動産が取得できるという理由で興味を持たれる方も少なくありません。購入方法が、一般の中古物件と少し異なりますがそれ以外は一般的な不動産の購入とかわりはありません。競売で不動産を購入する場合にはいろいろと注意が必要な点もあります。

 

競売物件とはどういうものなの?

不動産購入をする際、不動産を担保にして融資を受けるケースが多く、債権者(金融機関など)は抵当権を設定する。何らかの理由で住宅ローンや事業用資金の返済ができなくなり、ローンの担保になっている対象の物件をオークション形式で購入者を募集することになった物件を「競売物件」と言います。銀行などの債権者が裁判所に申し立てを行って対象不動産を競売にかけてゆきます。

 

競売物件の購入は誰に相談するのか?

ネット検索をしていると「競売代行」する業者のHPをよく見かけます。もちろん、仲介業者でも競売のお手伝いをしてくれる会社はありますが、一般的には競売入札は仲介業者が行う業務ではありません。ですから、宅建業法の適応を受けない可能性があります。仲介業ならば、宅建業法で報酬の上限額が決められています(売買価格の3%+6万円+税)が、競売物件入札の代行は、仲介業ではないので、宅建業法の報酬の適応は受けません。なので、代行の費用についてはその代行会社に確認する必要があります。悪質な代行業者に依頼すると思わぬ手数料を請求されたりする場合もありますので注意が必要です。

 

主な不動産競売入札の流れとは?

まず最初に「期間入札」が行われます。公告された後に、物件の内容の詳細について2週間程度の閲覧期間が設けらます。入札を希望する方はこの期間内に内容を確認します。現在では全国のほとんどの競売物件がBIT(不動産競売物件情報サイト)とういWEbページで閲覧することができます。まずはネットでアクセスして3点セット(物件明細書、現況調査報告書、不動産評価書)を閲覧します。ただし、不動産競売物件情報サイトでは固有名詞などが消されているので、すべてを閲覧する場合は裁判所で確認する必要があります。

「物件明細書」・・・権利関係が記載されています。

「現況調査報告書」・・・執行官による占有者の状況などの調査報告書です。

「評価書」・・・評価人が算出した適正価格です。

以下が簡単な流れになります。

1.物件の選択
BIT(不動産競売物件情報サイト)などを用いて希望する物件を探す。このサイトは物件を所在地や沿線から絞り込めるので、検索がしやすくなっています。

2.物件調査
BITから物件の基本情報(住所や面積、入札の最低価格(売却基準価格))を入手します。さらに3点セットがダウンロードできるので、物件の詳細を確認します。

3.入札
入札時には入札書、入札保証金の振り込み、振り込み証明書、住民票を裁判所に提出する必要があります。入札保証金の金額は「売却基準価額」の20%ですが、もし落札できなかった場合は返金されます。

4.開札
入札締切日から1週間後に落札者がわかります。

5.物件引渡し
もし、占有者などがいる場合も裁判所は何もしてくれないので、落札者が立退き交渉から引き渡しまでの手続きをすべて自身の責任と負担で行うことになります。

 

競売で不動産を買うメリットは?

競売は安く不動産が買えるというイメージを持たれる方が多いと思いますが、競売は依然のように美味しい市場ではなくなってきております。確かに以前は不動産業者は競売で不動産を取得するケースが多くありました。しかし、昨今は競売物件の数が、長期的に減少しているという事実があります。2004年頃までは件数が全国で7万件を超える水準でした。特に2008年~2009年は、リーマン・ショックという金融危機があったため高い水準になっていました。

2010年以降は競売の申立件数の減少が続いていて、2014年は全国合計で約2万件と、以前の8万件弱に比べおよそ3分の1の水準になっております。競売ではなく、任意売却による売却方法が増えてきたことも競売の減少の要因でもありますが、次第に件数が減っているのは間違いありませんので、購入者からすれば競売は狭き門になっているかもしれない。

以下に競売が意外に安く落札できない、主な3つの理由をあげます。

1.落札相場が意外と安くない
上記で書きましたが競売物件の数が少なくなっているのに、参加者の数は増加傾向にあります。人気のある物件であれば、入札する人数も増えます。そのため落札価格はは、一般の流通価格の1割から2割安といったところとなりさほど安くありません。

2.立退き交渉が難しいケースもある
落札後の占有者の立退き交渉は基本的に落札者本人の負担で行うことになります。ほとんどは裁判所からの引き渡し命令で立ち退いてもらえますが、中には引っ越し費用などお金がないケースがあり、そのような場合、占有者と家賃の安い賃貸物件や家財道具の処分先を紹介するなど、話し合いをする手間がかかります。最終的に交渉がまとまらない場合は、裁判所が強制執行することになりますが、この場合の立ち退き費用はすべて落札者の負担となります。

3.ゴミ屋敷問題
占有者の多くはそもそもルーズな人が多い。だから宅札物件がゴミ屋敷というケースも少なくありません。落札する前に内覧できないケースがほとんどなので、ゴミ屋敷を落札した場合の処分負担はすべて落札者負担となってしまいます。

まとめ

競売物件は低価格で購入できる可能性もあります、難しいですが銀行のローンを利用することも可能なケースもあります。しかし、最近はプロの不動産業者でも中々、安く買えないのが現状です。リスクも多いので、もし競売に興味があるという方は競売物件を専門に扱う不動産会社などに一度、相談してみて下さい。