人口減少で不動産の将来はどうなる？空き家問題で不動産は安くなる？

日本の人口は減少しているのか？

日本の人口は、2020年1月1日時点の統計で、昨年から50万5046人減の1億2427万人と11年連続で減少しています。

１年間で50万人も減っているのです。

2050年には日本の総人口は1億人を下回ることが予測されています。

下記の表でもわかるように明らかに人口減少が顕著です。

少子高齢化もあり、人口が減少し懸念されているのが空き家問題です。

日本の空家はどれくらい増えているのか？

下記のグラフを見ても明らかに日本全体の空家は増えているのが分かります。

賃貸用の空き室が最も多いのでこの部分は空き家というよりも賃貸しているマンションが一時的に空室になっているケースも含まれます。

しかし、単純に赤線部分の「その他の住宅」だけを比べてみても2003年から2013年の10年間で1.5倍に増加しています。

平成25年のデータになりますが下記のグラフでは空き家全体では約820万戸ありますが、52.4％と半分以上は賃貸用の住宅になりますのでこの部分は住宅購入という観点からの空家としては対象外になります。

一戸建ての価格を左右する部分で関係してくるとすれば、「その他の住宅」となると思われます。その戸数は318万戸となり、空家総数全体の4割弱です。

当然ながら将来的にこの4割弱の空家すべてが戸建てとしての売り物になるとは考えられません。

賃貸マンションになるケースもあれるでしょうし、そもそも日本人の「不動産は資産だ」という根強い信仰のようなものもあり、空き家が増えている割には売り物になる不動産の数が非常に少ないと感じています。

出典　総務省

空き家があっても売り物にならない建物も多い

下記の図は国土交通省が出している資料で、空き家のストック性のグラフになります。

空き家の耐震性やバリアフリー・耐震性などの性能の割合をしめしたものです。

これをみても分かるように空き家の大半が昭和55年以前の旧耐震基準の建物が空き家全体の28％以上を占めています。

現実的な話、このような建物が売りに出された場合、リフォームして中古を利用するというよりも解体して新築戸建てを建てた方がコスト的にも構造的にもパフォーマンスが良いと思われます。

それでも中古をリフォームして利用するという方がおられたとしても基礎高さが低かったり、基礎がべた基礎でなかったりとメンテナンスしていくにも現実的ではありません。

不動産仲介をしていて感じることが市場に出てくる中古物件は新築物件に伴うものが多いという事です。

分かりやすく言うと、利用可能な中古物件は現状、空き家で放置されている建物ではなく、新築物件に買い替えた所有者が新築の買い替えとして市場に出すケースが多いという事です。

感覚的には新築が売れていない時期は中古物件はあまり出てこないと思っています。

空き家の住宅性能

不動産仲介をしていて感じることが市場に出てくる中古物件は新築物件に伴うものが多いという事です。分かりやすく言うと、利用可能な中古物件は現状、空き家で放置されている建物ではなく、新築物件に買い替えた所有者が新築の買い替えとして市場に出すケースが多いという事です。感覚的には新築が売れていない時期は中古物件はあまり出てこないと思っています。

不動産価格は色々な要素で決まるものです。

20年後や30年後の日本の不動産市場を予測することは不可能ですが、年々、人口が減って行き世の中の景気が悪い中で不動産価格が10年前と比べると1割以上は高くなっていると感じます。

不動産業者の数が増えていることもあり、築年数の古い建物は不動産業者が購入して新築に建て替えるケースも結構あると思います。

人口が減少する＝不動産価格が安くなるとは言い切れず、新型コロナウイルスが終息すれば、また海外からの観光客が増えることを見越して、日本の観光地の不動産が活況になると思っている不動産業者も少なくありません。

私個人としては不動産は資産でもあるのですが、あくまでも家族が楽しく住まう箱だと思っています。

子供が大きくなり部屋が手狭になるなど、家族の形態に合わせて本当に必要だと感じたときに購入するものだと思います。

人口減少で実際に不動産価格は安くなるのか？

現状では、確実に不動産価格は安くなるかどうかはハッキリとは言えません。

しかし、人口が減っていけば需要と供給のバランスは崩れるので、価格は下がルはずです。

そして、新型コロナウイルスでの世界的な不況が続くようだと、不動産価格の下落もあり得ます。

2025年、マンションの9割近くが値下がりするという予測をAI（人工知能）がはじき出しています。

現在、空き家問題は一戸建てが中心ですが、25年には『マンションの空き部屋問題』が顕著になると予測されています。

人口の減少だけではなく、経済動向にも影響を受けるのですが、不動産は、価格で考えることも重要ですが、購入は自分の人生の満足度で考えて欲しいと思います。

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