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中古物件購入後のトラブル時に救世主？「既存住宅瑕疵保険」ってなに？

中古物件を購入した後に、建物の不具合が発覚し、雨漏りや、シロアリ、木造の腐食や通電していない、給排水設備の故障、など欠陥があってトラブルになることがあります。

売主が全く取り合ってくれなかったり、不動産屋も対処してくれないと、結局は買主さんが損をしてしまうという場合もあります。

このようなトラブルは意外にも多いのいですが、このようなトラブルに対する保険があることを知らない方も多いです。

この記事では、中古物件購入後のトラブルに対応できる、「既存住宅瑕疵保険」について解説いたします。

既存住宅瑕疵保険とは何？

既存住宅瑕疵保険

既存住宅瑕疵保険の意味

聞きなれない言葉ですが「既存住宅」とはすでにある住宅ということ、すなわち中古住宅ということです。「瑕疵」とは「かし」と読み、建物を購入した時点は分からなかった欠陥のことです。例えば、購入時点で雨漏れが起こっていても、ある一定量以上の降雨がなければ分からない雨漏りもあります。そのような場合に保証される保険のことを言います。

現在の不動産取引の状況では、新築住宅においては売主が不動産業者になる場合がほとんどなので、瑕疵保険を付けることが義務化されています。しかし中古住宅となると売主が一般の方になるケースが多いため、中古住宅に瑕疵保険をもらえるケースはかなり少ないのが現状です。

中古住宅の取引においては不動産業者（宅地建物取引業者）が売主の場合は最低2年間の瑕疵担保責任が保証されますが、一般の方が売主になる場合は「瑕疵担保免責」、要するに売主は引渡し後に建物に不具合が生じても責任を負いませんという特約が付くことが一般的です。付けたとしても引渡し後1ヶ月から3ヶ月程度です。一般の売主が多い中古住宅の取引においては瑕疵が保証されないいという不安が取引が進みにくい状況の一因でもありました。

中古市場の活性化という意味も相まって国土交通省が指定した保険会社（住宅瑕疵担保責任保険法人）が中古住宅の瑕疵保険の取り扱いを始めました。

現在、住宅瑕疵担保責任保険法人は現在5社あり、各保険会社の商品内容はほぼ横一線ですが費用など若干の違いがあります。

  • 株式会社住宅あんしん保障
  • 住宅保証機構株式会社
  • 株式会社日本住宅保証検査機構
  • 株式会社ハウスジーメン
  • ハウスプラス住宅保証株式会社

既存住宅瑕疵保険のタイプは2種類あります。

既存住宅売買瑕疵保険には「宅建業者販売タイプ」と「個人間売買タイプ」の2種類のタイプがあります。

「宅建業者販売タイプ」

このタイプは不動産業者が中古住宅を自社で買取を行い、一般消費者に販売していく際に売主である不動産業者が加入する保険です。元々、不動産業者が売主となって中古物件を販売するときには最低2年間の瑕疵担保責任を負わないといけませんので、売主の不動産業者が倒産した後にも保険会社が保証してくれるので安心できるというものです。

「個人間売買タイプ」

こちらのタイプが前述した一般の方が売主になる場合の保険です。保証する住宅の仲介を行う仲介業者が被保険者となります。このタイプはそもそも売主による瑕疵保証がない住宅に保証が付くので、買主としては住んでからの不具合に保険で対応が出来るという点で非常に安心できるものです。

保険の仕組みはどうなっているの？

ここでは、個人間売買タイプの保険についてご説明します。

この保険は取引する住宅の仲介をする仲介業者が被保険者となる保険です。分かりやすく言うと、この保険に加入できるのは一般の買主や売主ではなく仲介業者という事になります。

例えば、建物の引き渡し後に雨漏りが発生した場合

出典：株式会社日本住宅保証検査機構（JIO)　保険の仕組み

 

雨漏りが発生した旨を買主から仲介業者に連絡

↓

仲介業者が現地調査・見積り作成などを行い、保険会社に報告

↓

保険会社から費用が仲介業者に支払われる

↓

雨漏りの修理

保証の対象となる事故とは？

出典：JIO　保険対象となる事故

住宅のすべての不具合が保証の対象となる訳でありません。対象住宅の保険対象部分の瑕疵に起因して構造耐力上主要な部分が基本的な構造耐力性能を満たさない場合または雨水の浸入を防止する部分が防水性能を満たさない場合を「事故」といい、その部分の瑕疵についてのみの保証になります。

保険でどのような内容が保証されるの？

何の費用が出るの

万が一、事故が起きてしまった場合に瑕疵保険でどのような内容が保証されるのでしょうか？

  • 補修費用
  • 仮住まい費用・転居費用　　　事故の補修のために一時転居しないといけなくなった場合の費用も保証されます。
  • 損害調査費
  • 争訟費用

など

保険の支払限度額は？

これは選ぶ保険のタイプによって異なりますが500万円または1,000万円の2種類です。

保険期間は？

1年間、2年間または5年間のいずれかの期間となります。

対象となる住宅は？

基本的には昭和56年6月1日以降に建築許可を受けた住宅が対象になります。これはなぜかと言うとこの日以降は新耐震基準と言って建築基準法の耐震基準が強化されたためです。昭和56年5月31日以前の建物でも新耐震基準への適合が確認された住宅は対象になるケースもありますが、現実的にはほぼ皆無だと思われます。

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