日本人はどうして中古よりも新築住宅を好むのか？

日本政府の景気刺激策を見ていると必ずと言って良いほど、住宅ローン減税の優遇が盛り込まれます。この度も「住宅ローン控除の期間」や「住まい給付金時期」の延長が発表されました。

住宅購入に伴って、建築関連はもとより、引っ越しや家具・家電の購入など比較的大きなお金が動きますので景気対策としては効果が出やすいことが理由だと思います。

日本では家を買う＝新築住宅というイメージが強いですが、中古住宅よりも新築住宅の方がメリットが大きいのでしょうか？

欧米に比べて日本の中古住宅の流通量は1/6程度

出典：国土交通省（中古住宅市場の現状）

少しデータは古いですが国土交通省が出している資料をご覧頂くと、左側の【中古流通シェアの推移】では日本で流通している中古住宅はＨ20年時点で全体の12.5％、平成10年以前は10.0％以下だったので、中古市場は少しづつではあるが拡大傾向にあると言えます。

他国と比較するとではアメリカでは約9割、イギリスでは8割強、フランスでも約6割と欧米と比べればかなり低いことが分かります。

日本は戦後の高度経済成長期に住宅が不足していたため、かなりのスピードで住宅が建てられたため、「新築住宅信仰」が生まれ、中古住宅の流通が見向きもされなくなったという意見が多数あります。

私個人としての見解は日本人の特性というか国民性のようなものが強いと感じており、中古住宅と新築住宅を比べるとどうしても新築の方が見栄えもよく、見栄の文化が強い日本人に合っていたのではないかと感じております。

しかしながら、日本政府も最近の空き家問題が深刻化しつつあると認識をしており、宅建業法の改正などをみても政府が中古住宅市場の流通を整備していこうとしていることの現れだと感じます。

どうして日本人は中古住宅を選ばないのか？

中古住宅を選ばない理由

上記の表を見ると

• 好みに合う住宅がなかった
• 価格が妥当か判断できなかった
• 想定して以上に中古住宅の価格が高かった
• リフォームやリノベーション費用が高くつきそうなため
• 設備の老朽化が不安だったため

などが上位に挙げられています。

しかし、

• 価格が妥当か判断できなかった
• リフォームやリノベーション費用が高くつきそうなため
• 設備の老朽化が不安だったため

この辺りはきちんと不動産のプロが消費者にサポートできれば払拭できる不安ではないのでしょうか？

本当に中古住宅には価値がないのか？

日本の中古住宅

日本の住宅は20年経過するとほぼ資産価値がないと言われています。しかしながら、資産価値がないからと言って価値がないと言い切れるのでしょうか？

私は逆に資産価値が低く評価される中古住宅は使いようによっては新築以上の価値があると考えています。

当然、新築住宅の方が綺麗で設備も新しく、遮音性や断熱性能が高いケースがほとんどです。しかしその分、価格が高くなり、価格と性能のバランスを見た場合、決して中古住宅に価値がないとは言えません。

必ずとは言い切れませんが築20年と築50年の建物を比較すると資産価値的には同じゼロですが、美観的・性能的には全く利用価値が異なります。

建物の調査をしてどの程度の利用価値のある家かを判断できれば、逆に新築よりもお買い得な物件に出会える可能性があります。

欧米諸国などはどうして中古市場が主流になっているのか？

アメリカの住宅

先程も申し上げましたが日本では新築住宅が主流ですが、欧米諸国では中古市場の方が主流になっています。

一昔前はアメリカなどでも日本と同じように新築住宅が主流であった時代がありました。現在のアメリカの中古市場を考えると日本でも同じような流れになると私は考えています。

アメリカの中古市場が活発な理由としては

• 比較的、住み替えが多い

これは中古市場が活発なことにも起因していると思います。日本のように新築から中古になると価格が下がってしまう　ことがアメリカでは考えにくいのではないでしょうか？

• ホームインスペクションが普及している

アメリカの不動産取引の7割～9割がホームインスペクションをしていると言われています。日本とは異なり、中古住宅を案して買うというシステムが出来ていることが中古市場が活発な要因だと思われます。

• 建物自体に価値がある

アメリカではDIYが盛んで逆に手入れの行き届いた住宅は価値が上がることもあります。

• 中古住宅への不安が少ない

アメリカでは中古の市場が大きく、インスペクション後に欠陥があった場合に価格交渉が出来たりと購入後の不測の事態も少ないことが挙げられます。

日本の中古市場は今後どうなっていくのか？

ホームインスペクション

上記でもお話したように政府も日本全国の空き家問題には危機感をおぼえ始めています。中古住宅市場がより活性になるように、平成30年4月に建物状況調査（ホームインスペクション）に係る宅建業法の改正を行いました。

具体的には仲介事業者に以下のことを義務付けています。

1. 媒介契約書に「建物状況調査の実施者をあっせんするかどうか」を記載すること
2. 建物状況調査が実施されている場合（過去1年以内）は、その結果を重要事項として説明すること
3. 建物状況調査の結果などを売主・買主双方が確認した場合は、売買契約書にその概要を記載すること

まだまだ、整備していかなければならないことが山積でこのまま中古市場がスムーズに拡大されるとは思えませんが、アメリカが現状までの道のりもこのような状況であったことを考えれば、日本においても必ずや欧米並みの中古市場に発展すると確信しております。

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