家選びには地盤を確認することが重要です

みなさんこんにちは。

京都で家を買いたい人の為に、住宅診断（ホームインスペクション）や瑕疵保険を紹介する不動産業者グラン・ワン株式会社の小管（こすが）です。

家選びをする時にみなさんは不動産の色々な情報をみて選んでいると思います。価格や間取り、駅までの距離や周辺施設の利便性などなど。しかし、家は家族が永く住み続けるものです。丈夫な家でないければ長く住むことができません。

もちろん、その家がどれほどしっかりしているかを確認することも重要ですがそれだけでは不十分です。

みなさんは家が建っている地盤を気にしたことがありますか？

新築住宅の場合、建物を建てる前に施工会社が建物を建てる前に地盤の調査を行います。しかし、すでに建物が建ってしまっている中古住宅の場合はどうすればいいのでしょうか？

確かに家が建ってしまっているので正確な調査をすることはできません。しかし、そのエリアがどのような状況なのかを確認することはできます。

揺れやすいのか？液状化がしやすいのか？地盤的には問題ないのか？などある程度の調査をすることは可能なのです。

今回は地盤についてお伝えしたいと思います。

地盤とは何？どのような種類があるの？

地層

地盤とは土地を形成する地質の層のことで、日本は4種類の地盤に分けられます。「岩盤」「洪積層」「沖積層」「人工地盤」
に大別できます。

地盤の種類

岩盤

岩盤には、約2,300万年前以降に形成された「軟岩」と、約2,300万年前以前に形成された「硬岩」があります。非常に硬くて強い地盤なので、どちらも問題なく宅地として利用できます。

洪積層

洪積層（こうせきそう）は、約250万～2万年前の間に形成された石や砂、または火山灰が堆積してできた比較的硬い地盤です。

洪積層も岩盤までは強固ではありませんが、宅地の地盤としては全く問題なく利用できます。

ちなみによく「台地は地盤がいい」と言われますが、この理由は台地が洪積層から形成されているためです。

沖積層

沖積層（ちゅうせきそう）は、約2万年前から現在の間に土砂が堆積して形成された比較的新しい地層です。

大きく分けると「礫（れき）層」「砂層」「粘土層」「腐食土層」

ほとんどが泥、砂、石などからなり地盤が緩いケースが多くみられます。

特にゆるい砂層の地盤は地震がおこるとその揺れにより、液状化が起こりやすくなります。

特に粘土層と腐食土層は軟弱なため、宅地には向きません。

また、腐食土層は水分を多く含んでおり、地盤沈下が起こりやすい危険な地盤です。

人工地盤

これは昔、池があった場所を埋め立たたり、低地に土を盛って人工的に作った地盤です。

この地盤は形成されてからあまり時間が経っていないので、時間をかけて自然に形成された地盤と比較すると問題があります。

地震が起きたとき、地盤沈下や液状化のリスクが起こりやすい地盤です。

どうやって地盤を調査するのか？

では、次に地盤の調査方法をご紹介します。ジャパンホームシールドさんとうい地盤調査会社が出しているサイトがあり、このサイトでは簡易ですが調べたい土地の災害リスクが見られます。

私もよく使うわせてもらうのですが「地盤サポートマップ」というサイトです。

出典：ジャパンホームシールド　地盤サポートマップ

「気になる土地を調べてみよう！」に調べたい住所を打ち込むと、入力して場所の付近が表示されます。左上の「画面の切り替えはこちらから▲」の下のボタンを押すと色々な情報が表示されます。

このサイトでは

• 地耐力

実際にジャパンホームシールドさんが地盤調査を行った近隣の地盤の強さのデータが掲載されています。

出典：ジャパンホームシールド　地耐力

• 成り立ち

過去の航空写真が見られるので、その土地が過去の状況が分かります。例えば、以前が大きな池だったとか、以前が沼地だったとかが分かります。

出典：ジャパンホームシールド　成り立ち

• 地形

先程、説明した地盤の種類（洪積層、沖積層など）が掲載されています。ここサイトでは先程の説明よりもより細かく種類分けされています。

出典：ジャパンホームシールド　地形

• 災害土砂災害

洪水が起きたときの総定される水位だったり、土砂災害が起きるリスクのある土地なのかなどが掲載されています。

出典：ジャパンホームシールド　災害土砂災害

• 地震

地震が起きたときの揺れやすさや活断層の場所が掲載されています。

出典：ジャパンホームシールド　地震

非常に簡単に使えるよくできたサイトなので気になる物件があれば一度、試してみて下さい。

家探しをするときになぜ地盤にも注意が必要なのか？

自然災害

ほとんどの方が土地の地盤に関しては、知識がありません。立地や間取り価格ばかりを気にされます。ある程度知識のある方でも建物の耐震性能や耐久性を気にされればいいほうです。

建物の構造ももちろん大切ですが、そもそも地震は地面が揺れることによっておきます。

揺れ自体の程度によって建物が受ける影響が変わってきますから、建物選びと同じくらい土地選びも重要なのです。いくら頑丈な建物を建てても、土地の地盤が弱ければ建物に与える被害が大きくなる可能性が大きくなります。

しかし、築年数にもよりますが中古住宅は建物が建ってからある程度の時間が経過しているので、新築住宅と比べると造成などの影響は少ないと思います。ですから、私は中古住宅の場合は、現時点で建物に不動沈下などの不具合がなければ、将来的な自然災害を見据えて、元々の地盤がどうなのかを調べることが重要であると考えています。

地盤調査のメリットと必要性

地盤がどれだけの重みを支えられるのか、建物を建てた際にその重みでどれだけ沈下変形するかを予想したものです。この地耐力をあらかじめ調べておくことで、地盤沈下のリスクに備えられるのが地盤調査です。

地盤が原因の建物の傾きは、建ててすぐには現れません。気がついいたら傾いていた。ということもあります。

それだけではなく、地震や洪水など私たちの暮らしには様々なリスクがあります。そのリスクに対して少しでも安心でき、安全に暮らして行けるように地盤の調査を行うのです。

自然のリスクも考えた上で、長く安全に暮らせるようになる。

その為には、家作りの土台でもある「地盤」は大切です。

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